La no validez de las multas en condominio

Es bastante común que la Administración de los condominios, fundados en el Reglamento de Copropiedad de éstos, imponga multas a copropietarios o residentes. Sin embargo, muchas de estas multas en condominios no son correctamente aplicadas, carecen de prueba o, lo que es más reiterativo, simplemente no son válidas. Por eso, en este documento buscamos informar a copropietarios y residentes acerca de cuándo una multa aplicada por la Administración del condominio es improcedente. Sigue leyendo nuestro artículo de Multas en Condominio.

Pero, ¿qué es una multa? Normalmente la Administración de los condominios no lo explica, pero una multa es una sanción que tiene como supuesto una hipótesis de aplicación. Dicha hipótesis de aplicación consiste en el incumplimiento de una limitación o una obligación de copropietarios o residentes. Dispuesta en el Reglamento de Copropiedad del condominio o en la Ley 19.537. Las multas deben siempre establecerse en el Reglamento de Copropiedad. En cambio, las limitaciones y obligaciones son las que se establecen tanto en el Reglamento de Copropiedad como en la Ley 19.537.

Aspectos principales de las multas en condominio

  1. El artículo 28 de la Ley 19.537, respecto al Reglamento de Copropiedad, establece en sus letras a), b) y e) que los copropietarios deben: I) Fijar con precisión sus derechos y obligaciones recíprocos; II) imponerse las limitaciones que estimen convenientes; III) y establecer, entre otros objetos, las multas por incumplimiento de obligaciones y la aplicación de alguna de las medidas permitidas en los incisos tercero y cuarto del artículo 5 (corte de luz por no pago de gastos comunes).
  2. Por su parte, el artículo 21 de la Ley 19.537, en lo referente a la aplicación de multas, dispone que: “El Comité de Administración podrá también dictar normas que faciliten el buen orden y administración del condominio, como asimismo imponer las multas que estuvieren contempladas en el reglamento de copropiedad a quienes infrinjan las obligaciones de esta ley y del reglamento de copropiedad”.

Otros aspectos de las multas en condominio

  1. Los gastos comunes constantemente incluyen en su cobro a las multas. Dicho cobro es totalmente inválido, pues el artículo 2, N° 4 y 5, de la Ley 19.537 no incluye en la definición de gastos comunes ordinarios y extraordinarios a las multas. Las Cortes de Apelaciones han dicho que el cobro de multas en condominios no puede sumarse al cobro de las cuotas de gastos comunes. Debe realizarse de manera independiente.
  2. Y algo que de igual forma es común en la práctica: el corte de luz de la unidad del copropietario o residente no procede respecto al no de pago de multas en condominio. El artículo 5, incisos tercero y cuarto, de la Ley 19.537 expresa claramente que el corte de luz sólo procede respecto a la mora en el pago de 3 o más períodos de gastos comunes, continuos o discontinuos. Siquiera el Reglamento de Copropiedad del condominio puede variar dicha regla.

Aspectos penales de validez

  1. Finalmente, y por aplicación de principios generales de Derecho Penal, las multas, al ser sanciones, deben cumplir con los siguientes estándares: I) La infracción que da lugar a la multa debe estar completamente especificada, mencionando precisamente la limitación u obligación que se sujeta a sanción y en qué consiste su incumplimiento; II) la cuantía de la multa debe ser determinada o determinable, no dejando a arbitrio de la Administración su monto, además de ser proporcional a la infracción (ejemplo de multa no proporcional: multa de 5 o más UTM por pasear mascotas fuera de horario); III) por último, la forma de aplicación de la multa debe ser estrictamente determinada, disponiéndose la forma válida de su cobro y si acaso procede o no interés respecto de la mora en el pago. Cabe mencionar que la Administración, igualmente, debe informar al copropietario o residente las pruebas que posee para haber aplicado la multa; la Administración no tiene ningún tipo de autoridad incontrovertible respecto de sus dichos. Al igual que todos, debe probar lo que sostiene.

Principios para saber si multa es válida

Los puntos anteriores reseñan las normas y estándares de la Ley 19.537 que se refieren en extenso a las infracciones y a las multas que puede aplicar la Administración de un condominio. De ellas se coligen los siguientes principios rectores:

Procedimiento de multas en condominios

  • Infracción es el incumplimiento de una limitación u obligación dispuestas en el Reglamento de Copropiedad o en la Ley 19.537.
  • Las multas que aplica la Administración deben siempre establecerse en el Reglamento de Copropiedad. No así las limitaciones u obligaciones, las cuales se contienen tanto en el Reglamento de Copropiedad como en la Ley 19.537.
  • Las multas que aplica la Administración deben encontrar un respaldo específico, teniendo que disponer el Reglamento de Copropiedad: I) la limitación u obligación sujeta a sanción; II) y en qué consiste el incumplimiento de aquellas. Si la limitación u obligación se encuentra en la Ley 19.537, debe la Administración especificar la norma que la contiene y cómo es que se incumple dicha limitación u obligación.
  • La Administración del Condominio debe probar la multa. Como ya se expuso, deben entregarse al copropietario o residente los documentos o antecedentes que prueben el incumplimiento de la limitación u obligación en específico.

Cuantía de las multas en condominios

  • Dichas multas en condominios deben tener una cuantía determinada en el mismo Reglamento de Copropiedad. No es válida la multa que no especifica una cuantía determinada, tales como aquellas que simplemente facultan a la Administración para aplicar la multa, ni la que permite un alto margen de cuantía, tales como aquellas que mencionan “de 1 a 5 UTM” sin distinguir entre cada nivel de monto. Además, la cuantía debe ser proporcional a la infracción (ejemplo de multa de 5 o más UTM por pasear mascotas fuera de horario).

Aplicación de multas en condominios

  • Las multas en condominios deben tener un procedimiento específico de aplicación, dispuesto en el Reglamento de Copropiedad. A saber, no pueden cobrarse en conjunto con gastos comunes; deben tener un procedimiento previo, un debido proceso, conociendo el copropietario o residente si acaso existe amonestación anterior o simplemente aplicación directa y cómo se le informará de dicha multa.
  • Por aplicación del artículo 2, N° 4 y 5, de la Ley 19.537, bajo ningún caso procede corte de luz por no pago de multas. Aquella constituye una medida de apremio ilegítimo, accionable según demanda infraccional ante Juzgados de Policía Local. También, según acción de protección por vulneración al derecho fundamental de propiedad del afectado.

Datos prácticos de multas en condominio

Algunos puntos de interés:

  • No proceden las “multas sobre multas”. No puede volver a multarse a un copropietario o residente por el no pago de una multa. A su respecto sólo proceden intereses, establecidos debidamente en el Reglamento de Copropiedad. Además de la opción de hacer cobro forzoso de dicha multa ante los Juzgados de Policía Local pertinentes.
  • No proceden las multas por no pago de gastos comunes. El artículo 5, inciso primero, de la Ley 19.537 establece claramente que frente al no pago de gastos comunes sólo es aplicable el interés máximo convencional (Ley 18.010), o uno menor que establezca el Reglamento de Copropiedad. Una multa por no pago de gastos comunes es un “interés encubierto”, que tajantemente no permite la Ley 19.537.

Otros puntos de interés

  • Si usted es dueño, y arrienda su unidad (departamento, casa; en suma, un inmueble), las multas se aplican sólo respecto del arrendatario residente que cometió la infracción. Salvo disposición distinta del Reglamento, las multas no son cobrables solidariamente respecto al dueño de la unidad. Cuestión distinta ocurre con los gastos comunes, donde el gasto común se “adhiere” a la unidad en sí, según el artículo 4, inciso 4, de la Ley 19.537.
  • La única definición normativa de “reincidencia” la encontramos en el inciso tercero del artículo 32 de la Ley 19.537. Además se aplica sólo para multas que se apliquen o se hayan hecho valer ante el Juzgado de Policía Local competente. Si el Reglamento de Copropiedad del condominio no define lo que se entiende como reincidencia para infracciones y multas del Reglamento de Copropiedad, dicha institución simplemente no puede ser aplicada por la Administración del condominio.

Siga firmemente este Artículo y sabrá, por uno u otro fundamento, si acaso la Administración de su condominio le ha aplicado una multa improcedente. Contáctenos para comenzar las acciones de denuncia, querella o demanda infraccional, con eventual acción civil, ante el Juzgado de Policía Local pertinente.

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