Responsabilidad Administrador Condominios
Los Administradores de Condominios normalmente no responden de su negligente gestión

La Responsabilidad del Administrador de Condominios: ¿un aspecto no desarrollado?

No es sorpresa para nadie interesado realmente en Derecho de Copropiedad que, no esperadamente, existan actualmente problemas de gestión dentro de muchos Condominios. Desde falta de mantención de servicios y bienes de dominio común de la comunidad hasta fuga y no justificación de dineros. El panorama actual dentro de los Condominios está lejos de tener solución definitiva. Además, contando con que la Copropiedad es un asunto social y demográfico que aún está a la espera de que sopese con la seriedad que merece. Si quieres sabe cómo se constituye la Responsabilidad del Administrador de Condominios, sigue leyendo nuestro artículo.

En esa línea, la pregunta es la siguiente: ¿Por qué suceden dichas situaciones? ¿Habrá que buscar la respuesta en la Ley 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria? ¿O acaso existen razones prácticas para que Administraciones de Condominios omitan encargarse de las problemáticas de gestión? Desde la comunidad, normalmente dirán que una gestión deficiente deviene del Comité de Administración y del Administrador; desde el Comité, que falta interés y orden de los copropietarios y residentes y, generalmente, del Administrador; y desde este último, responsabilidad de los dos primeros grupos. Entonces, ¿en qué descansa el panorama?

¡Respuestas!

La verdad es que la respuesta frente a una gestión negligente en el Condominio debe buscarse, primeramente, en la Ley 19.537. Del año 1997, la actual Ley de Copropiedad Inmobiliaria tiene una técnica legislativa que podría denominarse “general”; a saber, que entrega pautas o marcos de actuación comunes para la Copropiedad. De dichas pautas comunes o generales devienen, igualmente, soluciones generalizadas: ejemplo de ello son las acciones infraccionales por el artículo 32 de la Ley 19.537, por no utilizar la unidad de acuerdo a un comportamiento y manera tranquilas y pacíficas. También, la letra e) del artículo 33 de la misma ley, en cuanto el Juez de Policía Local puede tomar todas las medidas pertinentes para solucionar los conflictos entre copropietarios (o residentes), el Comité de Administrador y el Administrador. En el fondo, son normas orgánicas.

En línea con lo anterior, existe un asunto de suma y capital importancia que, sorprendentemente por su carácter de general, omite la Ley 19.537: la responsabilidad civil de los cargos del Condominio, a saber, del Comité de Administración y del Administrador. Respecto a los primeros, los Comités de Administración, el tema lo dejaremos para un siguiente artículo, pues posee características especiales (por ejemplo, que sus miembros no reciban remuneración alguna, lo cual podría hacer cuestionar su responsabilidad civil). En este artículo, entonces, nos centraremos en la responsabilidad civil de los Administradores de Condominios. 

Pero antes, unos breves comentarios respecto a la responsabilidad infraccional del Administrador de Condominios.

Responsabilidad infraccional debe entenderse básicamente como la consecuencia del incumplimiento de una obligación de ley a cargo del Administrador. Esta responsabilidad conlleva una sanción, que en lenguaje técnico de la Ley 19.537 y de la Ley 18.287 (de procedimiento en Juzgados de Policía Local) se traduce en una multa a beneficio fiscal, generalmente en Unidades Tributarias Mensuales (“UTM”, en sus siglas).

Siempre limitando el análisis al ámbito de la Copropiedad y las obligaciones de ley del Administrador, la Ley 19.537 establece sólo dos supuestos de responsabilidad infraccional del Administrador, ambas contenidos en su artículo 33: I) el primero, en su letra b), en cuanto a que se aplicará sanción de multa de 1 a 3 UTM al Administrador que, teniendo una Asamblea convocada por el Juez de Policía Local, no entregue al mismo una nómina actualizada de los copropietarios del condominio. II) El segundo, en su letra c), en caso de que el Administrador no someta a aprobación de la Asamblea las correspondiente rendiciones de cuenta, bajo sanción de multa de 1 a 3 UTM.

Responsabilidad infraccional supuestamente limitada

Como se puede observar, la responsabilidad infraccional del Administrador es bastante limitada, pues sólo se encuentra expresada en un artículo. En dos letras o apartados, sin encontrar una regla general frente a posible negligencias, culpa o dolo del mismo en su gestión. Lo anterior no significa, empero, que el Administrador se encuentre exento de otros supuestos de responsabilidad infraccional. A final, queda a criterio del demandante, de su técnica jurídica e interpretación, además del criterio que finalmente adopte y se logre del Juez de Policía Local correspondiente. Esta materia, igualmente, será tratada en un artículo posterior.

Ahora, yendo de lleno a la responsabilidad civil del Administrador de Condominios, la situación es aún más precaria que respecto de la responsabilidad infraccional. ¡No existe norma alguna que siquiera introduzca el asunto!

El punto, proponemos, debe entenderse primeramente por aunar en que un condominio es lo más similar a la institución de una sociedad tradicional, jurídicamente hablando. En el fondo, los copropietarios serían socios de capital o socios de aporte (pagando gastos comunes y fondo de reserva, principalmente, y teniendo voto en Asamblea – símil de una Junta -). A su vez, el Comité de Administración vendría siendo el representante de los socios o derechamente el Directorio de la sociedad, cual mediante su representación planifica los procesos de la empresa; finalmente, el Administrador, un verdadero Gerente General, quien ejecuta y, valga la redundancia, administra los procesos en pos de una mayor eficiencia. Además, los condominios poseen una personalidad jurídica independiente, con patrimonio propio. Las similitudes son concordantes.

De lo anterior ha sido largamente discutido en doctrina acerca de la responsabilidad de los participantes de una sociedad cuando, asilándose en la personalidad jurídica y patrimonio propio de la misma, franquean o evitan cumplir con obligaciones respecto de terceros. Ejemplo básico: cuando los socios de una sociedad por acciones solicitan un préstamo bancario y, retirando los dineros de capital sin dejar solvencia en el patrimonio societario, no pagan su deuda. Es un ejemplo típico y que fue uno de los primeros para explicar el problema. Así, nació la teoría del “levantamiento del velo” societario, cual postula que los socios, frente a situaciones de patente abuso (doloso o culposo) como el ejemplo reseñado, responden con su patrimonio propio, constituyéndose así una excepción a la regla general de que los socios no responden de la deudas de la sociedad.

La necesidad de una teoría y práctica

Algo similar a la teoría del levantamiento del velo societario se necesita en el ámbito del Derecho de Copropiedad. ¿Por qué? Porque es un denominador común que los Administradores de condominios, verdaderos Gerentes Generales y representantes del condominio, cometan negligencias o abusos en su gestión. Así, provocando que sea el condominio quien pague por dichos errores. Por ejemplo, cuando el Administrador, teniendo la obligación de ley de propender un mantenimiento y certificación periódica de ascensores o verticales, no lo realiza, pudiendo hacerlo (contando con los fondos y las condiciones correspondientes). O también, cuando el Administrador no realiza las gestiones correspondientes para obtener la Directiva de Funcionamiento de Vigilancia Privada en el condominio – necesaria para contratar personal de vigilancia privada, coloquialmente llamados “conserjes” -.

Frente a esos dos supuestos el condominio arriesga multas no menores; las primeras, a requerimiento de la Dirección de Obras Municipales de la Comuna, y las segundas, de la Intendencia correspondiente. Otro claro ejemplo de la necesidad de una teoría similar a la del levantamiento del velo societario lo constituye el hecho de los perjuicios provocados a la comunidad por una mala gestión: multas mal aplicadas, cortes de suministro eléctrico fuera del supuesto de hecho del artículos 5 de la Ley 19.537, incumplimiento de pago respecto de proveedores del condominio, entre muchos otros.

Cual sea el ejemplo, finalmente el único afectado será la comunidad de copropietarios, quienes tendrán que ver un aumento proporcional en sus gastos comunes y porcentajes de fondo de reserva a causa de una mala administración; también, directamente en sus patrimonios, frente a negligencias que les afecten directamente, a ellos y/o a su unidad (ejemplo, filtraciones en la unidad por falta de mantención de alcantarillado de estructura).

Entonces, ¿cuál es la alternativa para la responsabilidad civil del Administrador de Condominios?

Paradójicamente, la solución se encuentra en las reglas generales de responsabilidad civil. Y aquí tenemos dos opciones: I) una responsabilidad civil contractual, por incumplimiento del Administrador respecto de sus obligaciones en una especie de contrato de mandato, expreso o tácito y recíproco; II) y una responsabilidad civil extracontractual, por la acción u omisión dañosa del Administrador fuera de un estándar de “buen padre de familia”.

La verdad es que la primera opción es difícil de configurar: para plantear que entre la comunidad y el Administrador hay un contrato, civilmente hablando, habría que preguntarse primero si la disposición de la Ley 19.537 de que necesariamente en un condominio deba existir un Administrador da espacio para autonomía de la voluntad y consentimiento; tanto la Ley 19.537 y su Reglamento de ley no dejan dudas, pues, a falta de Administrador, ejerce como tal el Presidente de Comité, y si no existiera tal Presidente o Comité, cualquier copropietario pueden accionar ante el Juzgado de Policía Local del caso para que se designe (así, que derechamente se designe) a miembros de Comité.  Esa sería una razón.

Además, asumiendo que sí hubiera espacio para un verdadero contrato entre la comunidad y el Administrador, queda la pregunta de qué tipo de contrato sería. Lógicamente, el contrato más similar vendría siendo el de Mandato Civil, del artículo 2116 y siguientes del Código Civil. También podría plantearse que se trata de un contrato innominado.

Como sea, la respuesta no sería convincente, básicamente por el hecho de que para aplicar las reglas civiles de los contratos se tendría que adecuar e incluso deformar un tanto la figura de Administrador o Mandatario que nos entrega la Ley 19.537.

Así, al parecer la opción ganadora es la de aplicar a la responsabilidad civil del Administrador de Condominios las reglas de la responsabilidad extracontractual, artículo 2314 y siguientes del Código Civil. Cuales ya se ha afianzado en doctrina y jurisprudencia corresponden a las verdaderas normas supletorias en materia de responsabilidad jurídica. Así, la fuente de la responsabilidad civil del Administrador sería el delito o cuasidelito civiles, doloso o culposo respectivamente. Que se expresa en una acción u omisión que producen, en relación de causalidad, un daño pecuniario a la comunidad. Dicha teoría, aplicada a la realidad del Derecho de Copropiedad, es bastante pulcra, pues no encuentra problemas con las disposiciones normativas de la Ley 19.537 en cuanto al cargo de Administrador. Y al contrario, las complementa.

Es un panorama concordante, del cual Jueces de Policía de Local deberían tomar cuenta. Es inaceptable que, en los hechos, sean los copropietarios y residentes de condominios quienes tengan que responder de negligencias del Administrador.

Más allá de la técnica jurídica o de los elementos de la responsabilidad extracontractual aplicados al Administrador de Condominios y a la Copropiedad, por motivos de extensión sólo diremos que son los comunes: acción u omisión, capacidad, imputabilidad (culpa o dolo), un daño patrimonial y una relación de causalidad entre la acción u omisión y el daño. La aplicación de estos distintos elementos dependerá del hecho que se pueda atribuir a gestión negligente del Administrador.

Por ejemplo: supongamos que el Administrador, sabiendo que debía contratar a empresa proveedora de mantención y certificación de ascensores para realizar la certificación de uno o dos años de los verticales, y teniendo los dineros y condiciones para tal efecto, no contrata a la referida empresa. Por el no contrato y certificación, la Dirección de Obras Municipales requiere de multa frente al Juzgado de Policía Local correspondiente. Una parte. Luego, por la no certificación de ascensores, resulta que los copropietarios de tercera edad, viviendo en un piso 15 del edificio, deben recurrir a las escaleras de emergencia para llegar a sus unidades. En el trayecto de las escaleras, el alumbrado a que obliga la Ley General de Urbanismo y Construcciones no se encuentra instalado en uno de los pisos, razón por la cual uno de los copropietarios mayores se precipita escalera abajo, sufriendo una fractura.

Si bien rebuscado, pero no ajeno a la realidad de los condominios, el ejemplo nos genera dos preguntas en torno a la responsabilidad:

¿Cuál es el daño? La fractura, podrían decir algunos. Y tendrían razón. ¿Pero sólo eso? ¿La falta de certificación no provoca un daño en sí mismo? ¿El que personas de tercera edad tengan que llegar a sus unidades del piso 15 por escaleras no genera un daño? ¿Un daño moral individual a las personas del condominio que no pueden transitar escaleras y que ven afectada su calidad de vida? Prosigue esta ponencia en que el ejemplo puede ser límite, pero sirve para avistar cuán importante es la labor del Administrador de Condominios.

Así, en el ejemplo, habría dos negligencias. I) No haber certificado en plazo los ascensores. II) Y no haber mantenido en óptimas condiciones el alumbrado de las escaleras de emergencia. De la primera negligencia, desde luego se produce un daño pecuniario, a saber, una posible multa a la comunidad y un daño moral a los copropietarios y residentes del caso. Ahora, la fractura de la persona que estrepitosamente terminó en el piso anterior al que había llegado. De esas negligencias el único responsable, cetebis paribus, es el Administrador.   

Otro ejemplo práctico

Hasta acá, todo perfecto. Ahora, llevemos la práctica de la teoría aún más cerca de la Copropiedad. Supongamos que el último ejemplo reseñado sucede, y se multa a la comunidad por 50 Unidades de Fomento, a beneficio fiscal. Además, el copropietario de tercera edad fracturado interpone una demanda civil por daños, en contra del condominio, ante los Juzgados Civiles. Además, supongamos que el copropietario afectado obtiene sentencia favorable en el caso, obteniendo una indemnización a título de daño emergente de 2 millones de pesos, y 500 mil pesos a título de daño moral. En total, el costo para la comunidad sería de $4 millones aproximado. Dicha suma de dinero se paga íntegramente, del fondo de reserva del condominio, disminuyéndolo ostensiblemente.

Y podríamos continuar con el ejemplo. A causa de la falta de dineros suficientes en el fondo de reserva, la comunidad se ve en la obligación de reducir personal en vigilancia privada, despidiendo a un trabajador y quedando sólo con uno. A causa de dicha falta de personal, entran ajenos al condominio y roban una motocicleta desde los estacionamientos. Un caso así no sería extraño; ha sucedido. Luego, ¿qué podría hacer la comunidad? Y lo que tenga que hacer, ¿cómo podría hacerlo?

Para el caso, dos vías judiciales:

I) el Presidente de Comité debería interponer una acción infraccional, ante el Juzgado de Policía Local correspondiente, en contra del Administrador del condominio, denominada “denuncia infraccional”, solicitando en virtud de la Ley 19.537 se multe de 1 a 3 UTM al Administrador, por su responsabilidad infraccional; recurriendo, desde luego, a una buena fundamentación, pues sabemos que el supuesto no se contempla expresamente en la Ley 19.537. Además, debería añadirse a dicha acción infraccional una acción civil por daños, ante el mismo Juzgado de Policía Local, solicitando la repetición de los dineros pagados por el condominio a título de multa e indemnización. Fundándose, con todo, en la directa responsabilidad extracontractual del Administrador de Condominios y su negligencia.

II) La segunda vía sería la tradicional, interponiendo la misma acción civil, pero ante los Juzgados Civiles o de Letras, siendo el caso. Cabe mencionar que la primera opción es la más óptima, pues los procedimientos en Juzgados de Policía Local son más breves, más concentrados y dan más opciones de prueba; sí, tiene el requisito de que, simultáneamente, siempre debe interpone una acción infraccional principalmente.

En resumen:

Finalmente, el tema tratado en este artículo da para muchas más planas. La intención de esta ponencia, más que nada, es dar a ver a la comunidad de interesados en Derecho de Copropiedad y Condominios la seriedad del asunto de la Administración. Cual negligente puede conllevar consecuencias bastante nocivas para Copropietarios y Residentes. Además, no debe olvidarse que, más en la sociedad actual, los Condominios son una solución demográfica a una cuestión social, cual es la densidad y crecimiento demográfico; también, a la necesidad de una vivienda. Entonces, debe partirse por tomar la materia con la seriedad que le corresponde, más aún en el escenario actual que vivimos como país.

Responsabilidad Administrador Condominios
Arcó Abogados, especialistas en Derecho de Copropiedad, Condominios y Asesoría de Copropietarios y Residentes
Abrir chat