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Mucha confusión se genera en relación a las viviendas ubicadas en sitios, parcelaciones o loteos en zonas que no son urbanas, muchas autodenominándose “Condominios Rurales”. Es muy importante saber si efectivamente pueden o no haber Condominios en Zonas Rurales, de acuerdo a la normativa vigente y el estado actual en la materia.

En primer lugar, debemos saber que la Ley que regula los Condominios es la Ley 19.537, actual sobre Copropiedad Inmobiliaria, del año 1997. Y aunque actualmente esté en proceso el proyecto de la Nueva Ley de Copropiedad, debemos tener claras las normas que acogen a los Condominios.

¿Cómo actúa la Ley de Copropiedad en los Predios Rurales?

La actual Ley de Copropiedad define a los condominios como aquellos que son integrados por inmuebles que se encuentran comprendidos por unidades y bienes de dominio común. La regulación de esta Ley establece que puede constituirse un dominio exclusivo sobre las unidades, teniendo por tanto el Condominio diversos dueños de sus respectivos inmuebles. Por otro lado, se entiende en general por bienes de dominio común a todos aquellos que sirven para la vida común del Condominio y que no tienen dueño exclusivo, teniendo así definición normativa en el artículo 2 de la Ley 19.537.

Así, las unidades pueden constituirse de Viviendas, Oficinas, Locales Comerciales, Bodegas, Estacionamientos, Recintos Industriales y Sitios Urbanos.

Condominios Rurales

En primera instancia es necesario e importante saber qué norma regula a los denominados “Condominios Rurales”. Así, la ley que los regula es la subdivisión de predios rústicos (terrenos emplazados en sectores no urbanos), a saber, el Decreto Ley 3.516 del año 1980. En dicha ley se establece, en su articulo 1, que los predios rústicos o rurales pueden ser divididos libremente por sus propietarios, siempre que los lotes resultantes tengan una superficie no inferior a 0,5 hectáreas físicas, salvo las excepciones que el mismo artículo señala y según finalmente se determine por el Plano Regulador Comunal y el Servicio Agrícola y Ganadero.

Con respecto a la subdivisión, se trata de un trámite previo que se requiere para solicitar la autorización de una subdivisión de un predio rústico ante el Conservador de Bienes Raíces respectivo. El procedimiento para expedir certificados de subdivisión de predios rústicos se encuentra establecidos en la resolución exenta N° 3904/2019 del Ministerio de Agricultura/SAG.

En línea con lo anterior, tenemos entonces que los predios rurales se rigen por una Ley distinta que los Condominios. Mientras estos últimos se sujetan a las disposiciones de la Ley 19.537, los primeros se rigen en base al Decreto Ley N° 3.516. Por tanto, ¿por qué hasta la fecha se ofrecen y se venden sitios, parcelas o loteos bajo la denominación de “Condominio Rural” si la verdad es que no lo son? Y la respuesta es simple: por un tema de desconocimiento y de mera publicidad, pudiendo constituir en muchas casos una publicidad engañosa de acuerdo a la Ley 19.496, de protección de los Derechos de los Consumidores.

Entonces ¿Cómo se pueden regular los “condominios rurales” si no son Condominios?

Este tema siempre ha sido muy discutido, ya que muchas veces la comunidad de dueños de sitios no sabe cómo actuar con respecto a las regulaciones, queriendo acogerse a la ley de copropiedad inmobiliaria pero no pudiendo hacerlo. O, bien, queriendo ser lo más similares posible. Aunque los predios rústicos no estén regulados por las normas de la ley de copropiedad, no es de impedimento que puedan establecer normas internas en la comunidad. Entendiéndose bien que, es una necesidad que surge para poder llevar una buena convivencia. Esto puede formarse a partir de la actitud voluntaria de los copropietarios, guiándose así de las normas que dicha ley puede establecer.

La validez de los denominados “Reglamentos de Convivencia”, “de Copropiedad” o “Internos” en Condominios Rurales

Cada vez es más común que el loteador de los sitios rurales, persona natural o jurídica, haga aceptar al comprador de un sitio dentro de la parcelación un supuesto “Reglamento”, como “gravamen” del loteo, cual regularía las relaciones internas y tantos otros aspectos al interior de la parcelación. Dichos instrumentos han sido seriamente cuestionados. Tanto por académicos como jueces y ministros de Corte, debido a su naturaleza jurídica, su obligatoriedad y su perduración en el tiempo.

La verdad es que tales instrumentos NO son válidos, por diversas razones. I) Porque se trata en el 99% de los casos de instrumentos que el Loteador IMPUSO a los compradores. Obligándolos entre sí siendo que los mismos no se conocen ni podrían haber acordado regirse por tales o cuales reglas. II) Porque si bien el Reglamento de los Conservadores de Bienes Raíces permite inscribir gravámenes voluntarios, aquí se trata de un instrumento impuesto para todos los compradores de sitios en particular. No habiendo consentido (nuevamente) los mismos entre sí acerca de tal gravamen. III) Porque muchas veces disponen reglas excesivas. Tales como cobro de “gastos comunes”, corte de luz e incluso de agua, obligación de celebrar Asambleas. Y tantas otras, siendo que NO se trata de un Condominio. Y así podríamos continuar…

Entonces, a menos que los compradores no se organicen y no consienten todos en la aplicación de un “Reglamento”, el instrumento entregado por el Loteador NO es válido. En esa línea, puede el afectado interponer las acciones correspondientes para desligarse de ese Reglamento. Y, en su caso, que se declare su no aplicación, por ejemplo, a través de un Recurso de Protección.

¿PUEDEN TENER PERSONALIDAD JURÍDICA LAS PARCELACIONES O LOTEOS RURALES?

Muchas consultas nos realizan todas las semanas con respecto a este tema. Y la verdad es que sí. Pueden, pero a través de las figuras y cumplimientos de requisitos de la Ley 19.418, SOBRE JUNTAS DE VECINOS Y DEMAS ORGANIZACIONES COMUNITARIAS. Por de pronto, pueden obtener sólo un Rol Único Tributario (RUT), para efectos tributarios, sin por eso tener personalidad jurídica.

Así, si un loteo o parcelación quisiera tener personalidad jurídica, puede iniciar el trámite correspondiente ante el Registro Civil de su Comuna y la Municipalidad. Sin embargo, siempre será recomendable que lo hagan asesorados por nosotros. Ya que muchas veces la parcelación cuenta con un porcentaje de dueños que no quieren pertenecer a la comunidad. Lo cual dificulta el proceso de obtención de personalidad jurídica.

FINALMENTE, ¿QUÉ SON ENTONCES LOS CONDOMINIOS RURALES?

Los Condominios Rurales son sólo un conjunto de sitios regidos por el Decreto Ley 3.516. Los Reglamentos de los Loteadores o vendedores de sitios no son válidos. La confección de un Reglamento sólo se justifica cuando haya bienes en común. Bienes en común que no hayan sido servidumbres. Así, los Condominios rurales son sólo una Comunidad Civil, en aras del artículo 2304 del Código Civil. Y, en esa línea, los diversos propietarios pueden optar a personalidad jurídica en conjunto de acuerdo a la Ley 19.418.

Además, debe mencionarse que la Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria traerá cambios al respecto. Actualmente se discute en el Congreso el incluir a los sitios rurales para que puedan ser Condominios. Puedes tener más información en la siguiente Charla que realizamos: PINCHA AQUÍ.

Por último, como estudio jurídico es nuestra responsabilidad poder asesorar e informar que, deben mantenerse informados sobre este tema. Siendo esto, antes cualquier adquisición de una parcela de agrado en territorios no urbanos. De esta forma, podrá evitar cualquier inconveniente a futuro por desconocer las normas que regulan la convivencia y la parte administrativa del predio.

Esperando este artículo sea de ayuda la comunidad, equipo de Arcó Abogados.

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Arcó Abogados, Especialistas en Copropiedad y Condominios

Escrito Por: SiberianCodes

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