Si has llegado a este artículo es porque conoces que la Ley 21.442 trae aparejada la obligación de todos los Condominios de actualizar o hacer una modificación de Reglamento de Copropiedad. Un paso muy importante para esto, es poder tener el respaldo jurídico en el Condominio, por los quórums de la nueva ley de copropiedad. En esta oportunidad, daremos a conocer el por qué es importante contar con el Reglamento de Copropiedad en tu Condominio y cuáles son sus efectos. Esto, es sin desmedro del Reglamento Ley 21442.

IMPORTANTE: DICTACIÓN DEL BORRADOR DEL REGLAMENTO DE LA LEY 21.442

Como muchos esperaban, el Ministerio de Vivienda ha comenzado el proceso de Consulta Pública para recibir opiniones sobre el Reglamento de la Ley 21.442. Este proceso ha comenzado el día 11 de enero del año 2023, y culminará el día 10 de febrero de 2023. Es un paso importante, pues el Reglamento viene a especificar muchas materias que no estaban claras en la Ley 21.442.

Los principales cambios, estudiados por nuestros Abogados, son los siguientes (Reglamento Ley 21442):

1. Póliza base de seguro colectivo contra incendio: la ley no define este concepto.
2. Supletoriedad de este Reglamento respecto a los de las comunidades: tema confuso que deberá ser precisado.
3. Precisión de las obligaciones y la conformación respecto al Registro de Copropietarios y Residentes.
4. Acreditación de los arrendatarios podrá ser sólo con el contrato de arriendo, sin desmedro de la declaración escrita del dueño.
5. Protección de los datos personales entregados para la conformación del Registro de Copropietarios y Residentes.
6. Morosos y no habilitados podrán asistir a las Asambleas, pero no votar. Este elemento generará conflictos, debido a que las Asambleas son sólo para copropietarios y residentes hábiles.
7. El Reglamento de Copropiedad de los Condominios NO podrá prohibir el uso de alojamientos o arriendos temporales en los Condominios. Esta es una precisión que no hacía la Ley 21.442.
8. Puede restringirse, a través del Reglamento de Copropiedad, el uso de bienes comunes del Condominio de parte de arrendatarios temporales (tipo «Airbnb») y también respecto de mascotas. Esto no lo precisaba la Ley 21.442.
9. Las consultas por escrito podrán realizarse a través de correo electrónico. En ellas podrán participar los arrendatarios u ocupantes de cada unidad.
10. Precisión de cómo los copropietarios pueden citar a Asamblea Extraordinaria por un 10% de derechos. Falta de precisión de si citación a Asambleas por Copropietarios pueden ser a través de consulta por escrito.
11. Se precisan los requisitos de las sesiones telemáticas o mixtas de Asambleas. Requisitos establecidos son los previsibles.
12. Obligación de los Administradores de llevar una Contabilidad Mensual y conciliación mensual de todas las cuentas: esto no estaba precisado en la Ley 21.442.
13. Inclusión del DEBER DE CUIDADO respecto del Administrador y del Comité de Administración. Esto es bueno y muy positivo para el ejercicio de la Copropiedad Inmobiliaria. Reglamento Ley 21442.
14. Notificación de suspensión de suministros por mora en Gastos Comunes deberá realizarse 5 días antes de la realización del respectivo corte. Esto NO estaba en la ley 21.442.
15. El pago parcial de la deuda impide el corte de suministro. Esto es una precisión que tampoco estaba en la Ley 21.442. Reglamento Ley 21442.
16. Se especifica cómo el Administrador debe rendir cuenta, además del envío antes de la rendición de todos los documentos que se tendrán a la vista para la misma.
17. Distinción de Plan de Emergencia y Plan de Evacuación.
18. No se exige sub-administración en los condominios que tenga una sola torre o edificación de más de 200 unidades.
19. Se precisan las facultades de la Secretaría Ejecutiva de Condominios.
20. Se especifica acerca del Registro Nacional de Condominios. Reglamento Ley 21442.
21. En aquellos condominios en que el porcentaje de derechos enajenados sea inferior al 33%, el propietario mayoritario de derechos en el condominio, o el administrador en su caso, convocará anualmente a una asamblea de residentes. Este punto es NUEVO; no está incluido en la Ley 21.442.
22. Aún falta la dictación del Reglamento TIPO aplicable a los Condominios que no actualicen o modifiquen sus Reglamentos de Copropiedad. Reglamento Ley 21442.

¿Dónde conseguir una copia fiel de mi Reglamento de Copropiedad?

Si tu Condominio no tiene una copia del Reglamento de Copropiedad, o si el Condominio es muy antiguo, debes partir por el Conservador de Bienes Raíces de la zona. Ahí es donde sí o sí encontrarás el fojas, número y año de la inscripción del Reglamento de Copropiedad. Ese dato puedes encontrarlo con el RUT del Condominio, su ubicación (domicilio) o, bien, a través del Certificado de Hipotecas y Gravámenes de una de las unidades de la comunidad. Siempre debes consultar el Registro de Hipotecas y Gravámenes.

Una vez tengas el fojas, número y año, obtienes la inscripción, y a través de ella tendrás que buscar en qué Notaría del país se firmó la escritura del Reglamento. Es decir, el Reglamento completo. Una vez tengas eso, normalmente tendrás que ir al Archivo Judicial de la zona, a buscar la escritura del Reglamento con los datos de la Notaría y la fecha de firma de la escritura. Ahí pagas por una copia fiel del Reglamento.

Si tu Condominio era anterior a la Ley 19.537, es posible que no haya tenido Reglamento de Copropiedad inscrito, por efecto de la anterior Ley 6.071 (ley de ventas por pisos, muy antigua). Si ese es el caso, y luego de confirmar, debes modificar el Reglamento de Copropiedad desde cero; es decir, hacer uno nuevo.

¿Por qué es importante el Reglamento de Copropiedad?

La importancia del Reglamento de Copropiedad en la comunidad es radical, y consiste en los siguientes puntos principales:

• Requisito necesario para acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria.
• Determina los derechos y prorrateo que corresponden a cada unidad.
• Establece las facultades del Comité de Administración y del Administrador.
• Impone las limitaciones que se estimen convenientes.
• Determina el porcentaje de derechos de cada unidad (prorrateo).
• Determina qué bienes son de dominio común y cuáles no.
• Regula todo lo relativo a infracciones y multas.
• Regula todo lo relativo a alojamientos temporales.
• A través de él se puede crear fondos adicionales al fondo de reserva.
• Muchas otras materias.

¿Cómo debe estar conformado el nuevo Reglamento de Copropiedad de acuerdo a la Ley 21.442?

De acuerdo a lo establecido en la Ley 21.442, en su artículo 8, se establece que los copropietarios de un condominio deberán acordar un reglamento de copropiedad con los siguientes objetos:

a) Fijar con precisión sus derechos y obligaciones recíprocos, en el marco de la ley.

b) Imponerse las limitaciones que estimen convenientes, siempre que no sean contrarias al ejercicio legítimo de cualquier otro derecho y a las disposiciones legales. El reglamento de copropiedad no podrá prohibir la tenencia de mascotas y animales de compañía por parte de copropietarios, arrendatarios u ocupantes del condominio, dentro de las respectivas unidades. No obstante, podrá establecer limitaciones y restricciones respecto al uso de los bienes comunes por parte de dichos animales. Con el objeto de no perturbar la tranquilidad ni comprometer la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio. Especialmente tratándose de especímenes caninos calificados como potencialmente peligrosos. Respecto de los cuales son plenamente aplicables las medidas especiales de seguridad y protección. Y, las condiciones especiales de tenencia contenidas en el artículo 6° de la Ley N° 21.020.REGLAMENTO DE COPROPIEDAD

c) Establecer que las unidades que integran el condominio, como asimismo los sectores y las subadministraciones en que se divide y los bienes de dominio común. Están identificados individualmente en los planos a que se refiere el artículo 49, señalando el número y la fecha de archivo de dichos planos en el respectivo conservador de bienes raíces.

d) Señalar los derechos que corresponden a cada unidad sobre los bienes de dominio común. Como asimismo la cuota con que el propietario de cada unidad debe contribuir al pago de las obligaciones económicas del condominio. En conformidad a lo dispuesto en el art. 6°, fijando además el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes ordinarios de cada unidad, destinado a formar el fondo común de reserva.

e) Establecer lo concerniente a la administración y conservación de los bienes de dominio común, las multas e intereses por incumplimiento de obligaciones. Y, la aplicación de alguna de las medidas permitidas en el numeral 9) del artículo 20 y en el artículo 36.

f) Regular formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común, sus alcances y limitaciones, como asimismo posibles cambios de destino de estos bienes. En caso alguno el reglamento de copropiedad o los órganos de administración del condominio podrán establecer limitaciones en el uso de los bienes comunes que pudieren implicar una discriminación arbitraria basada en las condiciones laborales de alguno de los copropietarios u ocupantes del condominio. Ni aún a pretexto de una pandemia, catástrofe o cualquier hecho de emergencia, de carácter nacional o regional, decretado por la autoridad competente.AMENTO DE COPROPIEDAD

g) Otorgar a ciertos bienes el carácter de bienes comunes y precisar aquellos que podrían asignarse en uso y goce exclusivo, ya sea por el propietario del condominio o posteriormente por la asamblea de copropietarios.

h) Fijar las facultades y obligaciones del comité de administración y del administrador.

i) Fijar la periodicidad de las asambleas ordinarias y la época en que se celebrarán.

j) Resguardar, mediante las respectivas normas de convivencia y sanciones por incumplimiento. Que el uso de unidades habitacionales como alojamiento temporal, hospedaje turístico, apart-hotel u otros análogos, no produzca molestias que afecten la calidad de vida de los habitantes permanentes del condominio ni afectación en el uso de los bienes y servicios comunes por parte de éstos.

k) Establecer las conductas que constituyen infracciones al reglamento de copropiedad. Y, las respectivas multas o sanciones aplicables, pudiendo calificarlas según su gravedad.

l) En general, determinar su régimen administrativo.

Todo lo anterior, conlleva a que en muchas casos será necesario hacer una modificación de Reglamento de Copropiedad. Esto es sin desmedro del Reglamento Ley 21442.

¿Se puede hacer la Modificación de Reglamento de Copropiedad?

Sí, de hecho, debe realizarse en Asamblea Extraordinaria de Mayoría Absoluta, por regla general, la modificación del reglamento de copropiedad, salvo que se refieran a las materias señaladas en las letras d) y f) del cuadro n° 3 del artículo 15 de la referida ley 21.442:

• El Quórum mínimo para la constitución de la sesión extraordinaria de mayoría absoluta requiere de las personas que representen la mayoría absoluta de los derechos del condominio.
• Quórum mínimo para la adopción de acuerdos: se requiere la mayoría absoluta de derechos.

Ahora, sólo en una Asamblea Extraordinaria de Mayoría Reforzada se podrá realizar la modificación del reglamento de copropiedad en las siguientes materias:

d) Demolición o reconstrucción del Condominio. Muy extraño.

f) Cambio de destino de las unidades. Por ejemplo, pasar de ser residencial a comercial, siempre y cuando la zona según el Plan Regulador lo permita.

• Quórum mínimo para la constitución de la sesión, al menos, de las personas que representen el 66% de los derechos del condominio.
• Se requiere un Quórum mínimo para la adopción de acuerdos, la mayoría reforzada de derechos equivalente al 66%.

Esto es sin desmedro del Reglamento Ley 21442.

Situación de Reglamentos de Condominios antes, durante y después de la Ley 21.442

Si el condominio existía antes de la ley 19.537, deberá observarse el artículo 99 de la ley 21.442.

Si el condominio existió luego de la Ley 19.537, y tiene Reglamento de Copropiedad anterior a la Ley 21.442, debe observarse en artículo 1 TRANSITORIO de la normativa.

En caso de que el condominio nazca posteriormente a la Ley 21.442, deberá observarse plenamente lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley 21.442 (primer Reglamento de Copropiedad).

El inciso 2° del artículo 99 de la Ley 21.442 es aplicable a TODOS los condominios: facultades implícitas. Por ejemplo, requerir la suspensión del servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción.

En resumen: no importa la época del Condominio. Todos deberán acogerse a las disposiciones de la nueva ley de copropiedad y deberán actualizar sus Reglamentos de Copropiedad.

¿Qué aspectos mínimos se pueden modificar de acuerdo a la nueva ley de copropiedad?

• La creación de fondos adicionales, tales como fondos de indemnización y modernización.
• La participación telemáticas de las asambleas, y las condiciones para hacer consultas por escrito.
• Los tipos de infracciones, las multas, intereses y de igual manera por no pago de multas.
• Todo lo relativo a los alojamientos temporales, tipo de plataformas como «Airbnb».
• Todo lo concernientes a mascotas y tenencia responsable.
• La regularización de ampliaciones sin permiso de obras y de las futuras que se quieran realizar.
• Otras tantas materias según aconseje la situación particular del Condominio.

En esencia, la ley suple todo lo que no diga el reglamento de copropiedad. A saber, se tiene un año para modificar los reglamentos. Esto es sin desmedro del Reglamento Ley 21442.

¿Qué sanción hay para los Condominios que no modifiquen su Reglamento antes del 13 de abril del año 2023?

La sanción para aquellos que no lo hayan modificado es que será aplicable el reglamento tipo del Reglamento de la Ley 21.442. Sin embargo, no habría realmente una sanción, debido a que una comunidad puede siempre decidir, a través de su Comité, Administrador o el 10% de derechos de la comunidad, realizar una Asamblea o Consulta por Escrito para modificar su Reglamento de Copropiedad.

Para la información del lector, el Reglamento de la Ley 21.442 aún no ha sido dictado. Aquello ha sido suplido por la Circular n° 1 de la Secretaría Ejecutiva de Condominios en la materia. Ya no es necesario esperar al Reglamento de la Ley 21.442 para efectuar ciertos cambios en los Reglamentos de Copropiedad.

¿Ahora pueden votar los arrendatarios?

Sí, ahora pueden votar los arrendatarios, en materias de modificación de Reglamento de Copropiedad que sean de Asamblea Extraordinaria de Mayoría Absoluta. Lo anterior, salvo que los dueños respectivos priven expresamente a sus arrendatarios de tal facultad. Lo anterior debe comunicarse al Administrador antes de que comience la Asamblea, por cualquier medio fehaciente.

De igual manera, los usufructuarios o meros tenedores en general también pueden votar, tanto en Asamblea como en Consultas por escrito, salvo que el dueño los prive de aquella facultad.

Esto es sin desmedro del Reglamento Ley 21442.

¿Se requiere de Notario y de inscripción en Conservador de Bienes Raíces para la modificación?

Sí. Se requiere para verificar todo lo relativo a la Asamblea Extraordinaria (quórum de constitución, votación, poderes…), y también se requiere cuando se haga consulta por escrito. El Notario y el Conservador de Bienes Raíces es necesarios siempre, debido a que la modificación debe inscribirse al margen de la inscripción original.

Los gastos notariales y de Conservador dependen de la zona, pero en general una reducción a Escritura Pública tiene un valor de $40.000 pesos chilenos, mientras que las inscripciones varían más de precio de Conservador en Conservador.

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Esperando este artículo sea de ayuda la comunidad, equipo de Arcó Abogados.