GUÍA PARA COPROPIETARIOS Y RESIDENTES FRENTE A SITUACIÓN DE COVID-19 EN CONDOMINIOS
El COVID-19 ha tenido y sigue teniendo importantes efectos en los Condominios. Por tanto, en Arcó Abogados hemos preparado la siguiente guía, que compila y explicas las normas y medidas válidas contra el COVID-19. Así, las medidas han de ser tomadas por el Comité de Administración y el Administrador, todo para para prevenir, combatir y frenar el COVID-19 en condominios.
Facultades de Comité de Administración frente a COVID-19 en Condominios
Normas útiles
- Artículo 21 de la Ley 19.537. Normas de buen orden y administración.
En virtud de estas normas, el Comité de Administración sólo puede regir situaciones comunes dentro del condominio, tales como horarios de tránsito de bienes de dominio común a causa del COVID-19. Bajo ningún punto estas normas pueden conllevar infracciones y multas para copropietarios y residentes, dado que el único instrumento válido para tal efecto es el Reglamento de Copropiedad. La única consecuencia, a priori, es la correspondiente acción infraccional ante el Juzgado de Policía Local correspondiente, en contra de la persona que infrinja en el fondo disposiciones de la Ley 19.537 (por ejemplo, no respetar las normas de buen orden y administración en situaciones extraordinarias de salubridad).
Respecto a Asambleas
- Artículo 18. Llamado a Asamblea Ordinaria.
Si bien Comités y Administradores son los encargados de realizar el llamado a Asamblea Ordinaria, lo más importante es que por la situación actual no es recomendable realizarlas. Además, podría entenderse que la cuarentena decretada para 7 comunas de Santiago se extiende en lógica a supuestos de aglomeración dentro de condominios.
- Artículo 17, inciso sexto. Aplicación por analogía de consulta por escrito.
Relacionado con el punto anterior, y en caso de que el aplazamiento de Asambleas Ordinarias conllevaran un perjuicio para las comunidades, puede plantearse la opción de, dada la emergencia sanitaria, realizar consultas por escrito respeto de las materias de Asamblea Ordinaria. Lo anterior, por aplicación analógica de la norma del artículo 17 de la Ley 19.537, cual en conjunción con otras normas de las misma ley y Derecho Común, entregan la opción de consultar por escrito. Dicha consulta, sí, luego debe ser o ratificada ante el Juez de Policía Local correspondiente.
Multas
- Artículo 21. Aplicar multas que contemple válidamente el Reglamento de Copropiedad del condominio.
En relación con las normas de buen orden y administración, recordar a Copropietarios y Residentes que sólo las infracciones y multas estrictamente especificadas en el Reglamento de Copropiedad son aplicables. Toda infracción que aparezca detallada en el Reglamento de Copropiedad, y toda multa que tampoco lo esté – además de no ser proporcional y determinada en su cuantía -, no son procedentes.
Facultades del Administrador frente a COVID-19 en Condominios
Respecto a Asambleas
- Artículo 18 de la Ley 19.537. Llamado a Asamblea Ordinaria.
Lo mismo que lo explicado para la sección de Facultades de Comité de Administración.
- Artículo 17, inciso sexto. Aplicación por analogía de consulta por escrito.
Lo mismo que lo explicado para la sección de Facultades de Comité de Administración.
Fondo de Reserva y Actos de importancia
- Artículo 7. Aplicación de fondo de reserva para situaciones de emergencia. Gastos extraordinarios por COVID-19 o Coronavirus.
Dice el artículo en referencia que el fondo de reserva podrá utilizarse para “gastos comunes urgentes o imprevistos”. Con dicha razón, Administradores pueden destinar dineros del fondo de reserva para, por ejemplo, contratar una empresa proveedora que desinfecte periódicamente bienes de dominio común (v .gr., ascensores y hall’s).
- Artículo 23. Realizar actos urgentes de administración y conservación.
En esta parte, los Administradores pueden realizar acciones encaminadas a proteger la vida en común y salud comunitaria. Por ejemplo, que todo copropietario y residente deba usar mascarillas al ingresar al edificio, o limitar las visitas al condominio; también, deshabilitar servicios del condominio que no sean estrictamente necesarios para la situación actual (gimnasios, piscinas, áreas de reunión internas o en áreas verdes). También podría evaluarse un aumento proporcional de los gastos comunes por cada unidad, o un aumento proporcional de porcentaje a pagar por concepto de fondo de reserva, mientras dure la situación de Salud Pública. Todos estos actos deben posteriormente ser ratificados ante la Asamblea.
Aspectos judiciales
- Artículo 23 y 33. Acciones infraccionales y ratificaciones ante Juzgados de Policía Local.
Del mismo modo, todo acto de administración y conservación de carácter urgente, además de toda otra medida que sea tomada extraordinariamente en atención a la situación de Salud Pública, debe ser ratificada ante la Asamblea o, en su caso, ante el Juez de Policía Local correspondiente. Ejemplos de este último caso: consultas por escrito de materias de Asamblea Ordinaria; toma de acuerdos con quórum inferior al exigido en cada caso por la Ley 19.537 (artículos 17 y 18, principalmente).
Medidas válidas para actuar contra COVID-19 en condominios
- 1. Dictar normas de buen orden y administración que limiten el tránsito en bienes de dominio común, por razones de salud comunitaria. Apuntar que todo incumplimiento, en el fondo, a la Ley 19.537, será ventilado oportunamente ante el Juez de Policía Local correspondiente.
- 2. Ejecutar actos urgentes de administración y conservación, con posterior ratificación de Asamblea o de Juez de Policía Local. Por ejemplo: limitar uso de ascensores para ciertos pisos; contratar empresa proveedora de desinfección con cargo al fondo de reserva.
- 3. Asesorarse correctamente y actuar con perspectiva de comunidad, no de forma represiva.
Recuerden que, para toda consulta, tenemos disponible nuestro Formulario de Respuestas (https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSeeqjveBL_tJHisemn738oyNKHqseR3DwFb-oxk5k7nGa3JkQ/viewform)
Y página web www.arcoabogados.cl / WhatsApp: +56993291090
¡Muchos saludos a todos!
