Multas Condominio que No Proceden ¡Entérate ahora!

La no validez de las multas en Condominios

Es bastante común que la Administración de los condominios, fundados en el Reglamento de Copropiedad de éstos, imponga multas a copropietarios o residentes. Sin embargo, muchas de estas multas en condominios no son correctamente aplicadas, carecen de prueba o, lo que es más reiterativo, simplemente no son válidas. Por eso, en este documento buscamos informar a copropietarios y residentes acerca de cuándo una multa aplicada por la Administración del condominio es improcedente. Sigue leyendo nuestro artículo de Multas en Condominio. (multas condominio)

¿Qué es una multa?

Normalmente la Administración de los condominios no lo explica, pero una multa es una sanción que tiene como supuesto una hipótesis de aplicación. Dicha hipótesis de aplicación consiste en el incumplimiento de una limitación o una obligación de copropietarios o residentes. Dispuesta en el Reglamento de Copropiedad del condominio o en la Ley 21.442 (multas condominio)

Las multas deben siempre establecerse en el Reglamento de Copropiedad. En cambio, las limitaciones y obligaciones son las que se establecen tanto en el Reglamento de Copropiedad como en la Ley 21.442. Con todo, nunca podrá aplicarse una infracción y una multa que NO esté en el Reglamento de Copropiedad del Condominio. (multas co

ndominio)

¿Cuándo no procede la multa de Condominio?

Aquellas multas que no están establecidas en el reglamento ni fueron fijadas por un juez, con fundamento en los procedimientos legales, son indiscutiblemente ilegítimas.

• No proceden las “multas sobre multas”. No puede volver a multarse a un copropietario o residente por el no pago de una multa. A su respecto sólo proceden intereses, establecidos debidamente en el Reglamento de Copropiedad. Además de la opción de hacer cobro forzoso de dicha multa ante los Juzgados de Policía Local pertinentes.

• No proceden las multas por no pago de gastos comunes. El artículo 7, de la Ley 21.442 establece claramente que frente al no pago de gastos comunes, si incurriere en mora, la deuda devengará el interés que se disponga en dicho reglamento. O, en su defecto en el reglamento tipo, el que no podrá ser superior al 50% del interés corriente bancario.

Si el dominio de una unidad perteneciere en común a dos o más personas, cada una de ellas será solidariamente responsable del pago de la totalidad de las obligaciones económicas referidas a dicha unidad. Sin perjuicio de su derecho a repetir lo pagado contra sus comuneros en la misma, en la proporción que les corresponda.

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Aspectos principales de las multas en condominios

El artículo 8 de la Ley 21.442, respecto al Reglamento de Copropiedad, establece en sus letras a), b) y e) que los copropietarios deben:

• I) Fijar con precisión sus derechos y obligaciones recíprocos;
• II) imponerse las limitaciones que estimen convenientes;
• III) y establecer, entre otros objetos, las multas por incumplimiento de obligaciones y la aplicación de alguna de las medidas permitidas en los incisos tercero y cuarto del artículo 5 (corte de luz por no pago de gastos comunes).

Por su parte, el artículo 17 de la Ley 21.442 en lo referente a la aplicación de multas, dispone que: “El Comité de Administración podrá también dictar normas que faciliten el buen orden y administración del condominio, como asimismo imponer las multas que estuvieren contempladas en el reglamento de copropiedad a quienes infrinjan las obligaciones de esta ley y del reglamento de copropiedad”.

Lo expresado anteriormente reseña las normas y estándares de la Ley 21.442 que se refieren en extenso a las infracciones y a las multas que puede aplicar la Administración de un condominio.

Otros aspectos de las multas condominio

• Los gastos comunes constantemente se incluían en su cobro a las multas. Dicho cobro era totalmente inválido, pues el artículo 2, N°4 y 5, de la Ley 19.537 no incluía en la definición de gastos comunes ordinarios y extraordinarios a las multas. Actualmente con la nueva ley 21.442 esto es posible y válido. Se adopta un nuevo concepto «Obligación económica» para todo pago en dinero que debe efectuar el copropietario el cual incluye a las multas.

• Y algo que de igual forma es común en la práctica: el corte de luz de la unidad del copropietario o residente no procede respecto al no de pago de multas en condominio. El artículo 20, numeral 9 de la Ley 21.442 expresa claramente que el corte de luz sólo procede respecto a la mora en el pago de 3 o más períodos de gastos comunes, continuos o discontinuos. Siquiera el Reglamento de Copropiedad del condominio puede variar dicha regla.
• Si el condominio no dispusiere de sistemas propios de control para el paso del o los servicios de electricidad o de telecomunicaciones, las empresas que los suministren deberán suspender el servicio. A cuyos propietarios se encuentren morosos respecto del pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas. Esto de los gastos comunes, a requerimiento escrito del administrador y previa autorización del comité de administración.
• Con todo, no podrá efectuarse ni solicitarse la suspensión simultánea de más de uno de los servicios referidos en el numeral 9) del artículo 20 de esta ley. El administrador remitirá copia de dicho requerimiento a los propietarios morosos.

¿Cómo debe ser la aplicación de multas en condominios?

Algunas veces cuando se ha impuesto una multa, el residente o copropietario no sabe que acciones tomar por desconocer sus derechos o la ley. Por lo tanto, es muy importante saber que hay multas que no proceden y que se han estado pagando durante años.

Las multas en condominios deben tener un procedimiento específico de aplicación, dispuesto en el Reglamento de Copropiedad. A saber, que a partir del 13 de abril de 2022 (publicación de la nueva ley 21.442), pueden cobrarse las multas en conjunto a los gastos comunes. Pero, deben tener un procedimiento previo, un debido proceso. Conociendo el copropietario o residente si acaso existe amonestación anterior o simplemente aplicación directa y cómo se le informará de dicha multa.

¿Cuál es el procedimiento de multas en condominios?

• Infracción es el incumplimiento de una limitación u obligación dispuestas en el Reglamento de Copropiedad o en la Ley 21.442.

• Las multas que aplica el Comité – ÚNICO que puede aplicar multas – deben siempre establecerse en el Reglamento de Copropiedad. No así en principio las limitaciones u obligaciones, las cuales se contienen tanto en el Reglamento de Copropiedad como en la Ley 21.442, y sin embargo deben igualmente incluirse en el Reglamento de Copropiedad.

• Las multas que aplica el Comité deben encontrar un respaldo específico, teniendo que disponer el Reglamento de Copropiedad: I) la limitación u obligación sujeta a sanción; II) y en qué consiste el incumplimiento de aquellas. Si la limitación u obligación se encuentra en la Ley 21.442, debe el Comité especificar la norma que la contiene y cómo es que se incumple dicha limitación u obligación.

• La Administración del Condominio debe probar la multa. Como ya se expuso, deben entregarse al copropietario o residente los documentos o antecedentes que prueben el incumplimiento de la limitación u obligación en específico.

¿Cuáles son los aspectos penales de validez en las multas condominio?

Por aplicación de principios generales de Derecho Penal, las multas, al ser sanciones, deben cumplir con los siguientes estándares:

I) La infracción que da lugar a la multa debe estar completamente especificada, mencionando precisamente la limitación u obligación que se sujeta a sanción y en qué consiste su incumplimiento;

II) la cuantía de la multa debe ser determinada o determinable, no dejando a arbitrio de la Administración su monto. Además de ser proporcional a la infracción (ejemplo de multa no proporcional: multa de 5 o más UTM por pasear mascotas fuera de horario);

III) Por último, la forma de aplicación de la multa debe ser estrictamente determinada, disponiéndose la forma válida de su cobro y si acaso procede o no interés respecto de la mora en el pago.

Cabe mencionar que la Administración, igualmente, debe informar al copropietario o residente las pruebas que posee para haber aplicado la multa. La Administración no tiene ningún tipo de autoridad incontrovertible respecto de sus dichos. Al igual que todos, debe probar lo que sostiene.

La administración del condominio deberá, a través de circulares, avisos u otros medios, dar a conocer a la comunidad los reclamos correspondientes.

¿Cuál es la cuantía de las multas condominio?

Dichas multas en condominios deben tener una cuantía determinada en el mismo Reglamento de Copropiedad.

No es válida la multa que no especifica una cuantía determinada, tales como aquellas que simplemente facultan a la Administración para aplicar la multa, ni la que permite un alto margen de cuantía, tales como aquellas que mencionan “de 1 a 3 UTM” sin distinguir entre cada nivel de monto.

Además, la cuantía debe ser proporcional a la infracción (ejemplo de multa de 5 o más UTM por pasear mascotas fuera de horario).

Otros puntos de interés sobre multas condominio

1. Si usted es dueño, y arrienda su unidad (departamento, casa; en suma, un inmueble), la nueva ley establece que, serán responsables, solidariamente, del pago de las multas e indemnizaciones por infracción a las obligaciones del art. 27, el infractor y el propietario de la respectiva unidad. Sin perjuicio del derecho de este último de repetir contra el infractor.
2. La definición normativa de “reincidencia” la encontramos en tres oportunidades de la nueva ley 21.442. Para una cuarta mención es para aclarar sobre que es la reincidencia.

• Art. 15, respecto a las Sesiones y Adopción de Acuerdos: La infracción a estas obligaciones será sancionada con multa de una a tres unidades tributarias mensuales, la que se duplicará en caso de reincidencia o falta de subsanación.
• Art. 17 respecto a las Obligaciones del Comité de Administración: La infracción a estas obligaciones será sancionada con multa de una a tres unidades tributarias mensuales, la que se duplicará en caso de reincidencia o falta de subsanación.
• Art. 27 respecto al uso de los Bienes de la Copropiedad: La infracción a lo prevenido en este artículo será sancionada con multa de una a tres unidades tributarias mensuales, pudiendo el tribunal elevar al doble su monto en caso de reincidencia.

Sobre la Reincidencia en las Multas Condominio

Se entenderá que hay reincidencia cuando se cometa la misma infracción, aun si ésta afectare a personas diversas. Esto dentro de los seis meses siguientes a la fecha de la resolución del juez de policía local que condene al pago de la primera multa. Podrán denunciar estas infracciones, el comité de administración, el administrador o cualquier persona afectada, dentro de los tres meses siguientes a su ocurrencia. El procedimiento sancionatorio se sustanciará de acuerdo a lo dispuesto en la ley N° 18.287 y las multas que se cursen serán a beneficio municipal. Lo anterior, sin perjuicio de las indemnizaciones que en derecho correspondan.

LAS MULTAS CONDOMINIO EN LA NUEVA LEY DE COPROPIEDAD

Las multas en la nueva ley 21.442 son tratadas con un nuevo concepto llamado «Obligación Económica». Asimismo, todo pago en dinero que debe efectuar el copropietario para cubrir gastos comunes ordinarios, gastos comunes extraordinarios o del fondo común de reserva. Además, el fondo operacional inicial, las multas (mencionado anteriormente), intereses, primas de seguros u otros. Según determine el respectivo reglamento de copropiedad.

El comité de administración podrá dictar normas que faciliten el uso y administración del condominio, en la medida que no impliquen una discriminación arbitraria respecto de cualquiera de sus ocupantes. Sean éstos permanentes o transitorios. Así como imponer las multas que estuvieren contempladas en el reglamento de copropiedad, a quienes infrinjan las obligaciones de esta ley y del citado reglamento.

¿Es válido ahora el cobro de Multas junto a los Gastos Comunes?

Si, de acuerdo a las modificaciones realizadas en la nueva ley 21.442 se determina que, en el aviso de cobro correspondiente deberá constar la proporción en que el respectivo copropietario debe contribuir a los gastos comunes. Asimismo, al fondo común de reserva, junto con los intereses y multas que adeudare a la fecha. Además, en dicho aviso se deberá señalar en detalle el total de los ingresos, egresos mensuales y el saldo de caja del condominio.

Respecto a los avisos del cobro de Gastos Comunes y Multas

Los avisos de cobro de los gastos comunes y de las demás obligaciones económicas adeudadas por los copropietarios, siempre que se encuentren firmados de forma presencial o electrónica por el administrador, tendrán mérito ejecutivo para el cobro de los mismos. Igual mérito tendrá la copia del acta de la asamblea válidamente celebrada, autorizada por el comité de administración en que se acuerden gastos comunes.

Deducida la acción ejecutiva, se entenderán comprendidas en la acción iniciada las de igual naturaleza a las reclamadas, que se devengaren durante la tramitación del juicio.

Sobre los Juicios de cobro de Gastos Comunes

La notificación del requerimiento de pago al deudor, conjuntamente con la orden de embargo, se hará personalmente o por cédula dejada en el domicilio que hubiere registrado en la administración del condominio. O, a falta de éste, en la respectiva unidad que ha generado la demanda ejecutiva de cobro de gastos comunes.

Todo lo establecido en la ley o en el reglamento de copropiedad que diga relación con el cobro judicial o extrajudicial de gastos comunes, garantías, privilegios, inhabilidades y apremios aplicables a los deudores atrasados en el pago de los referidos gastos, se hará extensivo a los intereses, multas y contribuciones al fondo de reserva.

El cobro de las obligaciones económicas a las que alude el inciso primero del artículo 7 se sujetará al procedimiento del juicio ejecutivo del Título I del Libro Tercero del Código de Procedimiento Civil y su conocimiento corresponderá al juez de letras respectivo.

La esencia de las infracciones y multas no se modifica. Lo único interesante es que se incluye a la multa dentro el concepto de «obligación económica». Sin embargo, las multas no podrían cobrarse en un juicio ejecutivo, sino que sólo en Juzgados de Policía Local. Como sigue siendo hasta la fecha. Si quieres saber más sobre las multas en la Nueva Ley de Copropiedad, puedes visitar el siguiente video: PINCHA AQUÍ.

Siga firmemente este Artículo y sabrá, por uno u otro fundamento, si acaso la Administración de su condominio le ha aplicado una multa improcedente. Contáctenos para comenzar las acciones de denuncia, querella o demanda infraccional, con eventual acción civil, ante el Juzgado de Policía Local pertinente.