¿Qué es una Promesa de Compraventa? Guía completa 2024

Abogados Inmobiliarios

Abr 22, 2024

La promesa de compraventa es un aspecto fundamental en el mundo legal, especialmente en el ámbito inmobiliario. En este artículo, te explicaremos en profundidad qué es una promesa de compraventa, cómo funciona en Chile, qué implicaciones tiene el contrato de promesa de compraventa y cuándo vence este acuerdo crucial.

¿Qué es una promesa de compraventa?

La promesa de compraventa es un contrato mediante el cual una parte se compromete a vender un bien (ya sea un inmueble, un vehículo u otro tipo de propiedad) a otra parte en el futuro, a cambio de un precio determinado. Es importante destacar que este contrato establece un compromiso serio entre las partes, aunque la transferencia definitiva de la propiedad aún no se haya realizado.

Funcionamiento en Chile

En Chile, la promesa de compraventa está regulada por el Código Civil y puede ser utilizada para una variedad de bienes, desde terrenos hasta acciones de una empresa. Es común que este acuerdo se utilice en transacciones inmobiliarias, donde el comprador desea asegurar la adquisición de una propiedad antes de completar la compra final.

Contrato de promesa de compraventa: ¿Qué debe incluir?

El contrato de promesa de compraventa debe contener ciertos elementos clave para ser válido y ejecutable. Entre estos elementos se encuentran:

Identificación de las partes

El contrato o escritura de compraventa si fuese necesario, debe incluir la información completa y precisa tanto del vendedor como del comprador, incluidos sus nombres completos, números de identificación y direcciones legales.

Descripción del bien

Es fundamental que el contrato especifique claramente el bien objeto de la promesa de compraventa, incluyendo su ubicación, dimensiones y cualquier característica relevante.

Precio y condiciones de pago

El contrato debe establecer el precio acordado por el bien y las condiciones de pago, incluyendo el monto inicial, pagos a plazos (si los hubiera) y la fecha límite para completar el pago total.

Plazo de validez

Es importante definir un plazo de validez para la promesa de compraventa, especificando la fecha límite para que se concrete la venta definitiva.

Promesa de compraventa según el Código Civil chileno (artículo 1554)

Lo esencial sobre la promesa de compraventa según el Código Civil chileno (artículo 1554) consiste en cumplir con una serie de requisitos básicos para garantizar su validez jurídica:

Requisitos básicos que deben quedar documentados por escrito.

  • El contrato prometido no debe estar dentro de los tipos que las leyes consideran ineficaces.
  • Debe incluir un plazo o condición que defina cuándo se llevará a cabo la celebración del contrato.
  • Debe detallar el contrato prometido de manera que solo falten elementos para que sea perfecto, como la entrega del bien o las formalidades legales requeridas.

Una vez que se cumplan estos requisitos, el acuerdo de la promesa es legalmente válido y puede ser utilizado para demandar en caso de incumplimiento.

Recomendaciones adicionales al momento de celebrar tu contrato de compraventa

 No obstante, es prudente que el acuerdo también contenga:

  • Información técnica detallada del inmueble a adquirir: dirección, propietarios, tamaño, y características adicionales como estacionamiento.
  • Estado legal del vendedor respecto al inmueble, asegurando que esté libre de deudas o disputas legales.
  • Detalles financieros, incluyendo el precio total del inmueble (con IVA, si aplica), el monto inicial y su reembolso en caso de incumplimiento.
  • Póliza de seguro para proteger al comprador, especialmente si el vendedor es una constructora o inmobiliaria.
  • Condiciones claras sobre la obtención de financiamiento hipotecario, especificando que la firma del contrato está sujeta a la aprobación del préstamo.
  • Designación de un árbitro para resolver disputas.
  • Establecimiento de multas por incumplimiento, con un monto acordado entre ambas partes y respaldado con cheques o vales bancarios entregados al notario o árbitro designado.

Cumplir con estos aspectos no solo asegura la validez legal del acuerdo, sino que también brinda protección y claridad a ambas partes involucradas en la promesa de compraventa. Normalmente son estos aspectos los que originan la necesidad de buscar asesoría legal inmobiliaria para proteger tus intereses. 

¿Cuándo vence una promesa de compraventa?

La promesa vence en la fecha acordada entre las partes o cuando se cumplan las condiciones establecidas en el contrato. Si el comprador no cumple con sus obligaciones dentro del plazo establecido, el vendedor puede rescindir el contrato y retener cualquier pago realizado como indemnización por incumplimiento.

¿Qué sucede si se desiste de una promesa de compraventa?

Cuando una de las partes decide dejar sin efecto una promesa de compraventa, pueden surgir diferentes escenarios dependiendo de las circunstancias y de lo que esté estipulado en el contrato. Aquí hay algunas posibles consecuencias:

Pérdida de la garantía:

En muchos casos, el comprador suele entregar una cantidad de dinero como garantía de cumplimiento de la promesa de compraventa, conocida como arras. Si el comprador decide desistir de la compra, es posible que pierda esta cantidad de dinero, ya que las arras suelen considerarse como una compensación por el incumplimiento del contrato.

Indemnización por incumplimiento: 

Si el desistimiento de la promesa de compraventa constituye un incumplimiento del contrato, la parte afectada (ya sea el vendedor o el comprador, dependiendo de quién haya desistido) puede tener derecho a una indemnización por los daños y perjuicios sufridos como resultado del desistimiento. Esta indemnización podría incluir, por ejemplo, los gastos en los que incurrió la parte afectada en preparación para la transacción.

Resolución del contrato: 

En algunos casos, el contrato de promesa de compraventa puede contener disposiciones específicas sobre qué sucede en caso de desistimiento de una de las partes. Por ejemplo, el contrato podría establecer que el desistimiento de una de las partes da lugar a la resolución automática del contrato, sin necesidad de intervención judicial.

Negociación de condiciones: 

En otros casos, las partes pueden optar por negociar nuevas condiciones para la promesa de compraventa o llegar a un acuerdo mutuo sobre los términos de la terminación del contrato. Esto podría incluir la devolución de las arras o la renuncia a reclamaciones por daños y perjuicios.

Crisóstomo, Torres & Cía te asesora en tu contrato de promesa de compraventa 

La promesa de compraventa es un instrumento legal poderoso que permite a las partes comprometerse con una transacción futura de manera segura y transparente. Sin embargo, es crucial contar con asesoramiento legal adecuado al redactar y firmar este tipo de contratos para evitar posibles complicaciones o disputas en el futuro. Si tienes más preguntas sobre la promesa de compraventa en Chile, no dudes en contactar a nuestros abogados inmobiliarios especialistas en Arcó abogados para obtener orientación personalizada.

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