Rebaja de gastos comunes en Condominio: ¿qué se legisla?
Actualmente penden dos modificaciones a la Ley 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria, que revisten especial importancia en estos días. Ambas se espera sean aprobadas, prontamente, a pesar de que no se les ha dado urgencia parlamentaria. La primera de ellas, en Boletín N° 13388-14, tiene por objetivo modificar el artículo 5 de la Ley 19.537, haciendo extensible la prohibición de las empresas de suspender servicios básicos a los Administradores de Condominios. La segunda, en Boletín N° 13381-14, busca una rebaja proporcional de los gastos comunes ordinarios en Condominio por bienes de dominio común inutilizados en razón de la actual situación sanitaria y de COVID-19.
No suspensión de suministro eléctrico
- El primer Proyecto mencionado era algo que se veía venir, puesto que no se había incluido a los Administradores de Condominios en los otros dos Proyectos respecto de Empresas. Estos dos proyectos se encuentran en los Boletines N° 13347-03 y N° 13342-02. Así, con el ingreso del Proyecto respecto de Administradores, el asunto de la suspensión de suministro eléctrico quedaría zanjado. Sin embargo, una precisión. Y es que el Proyecto respecto de Administradores de Condominios, a contrario de lo que se esperaba, agrega derechamente un inciso final al artículo 5 de la Ley 19.537.
El inciso sería del siguiente tenor:
“Las facultades contenidas en los incisos tercero y cuarto del presente artículo no podrán hacerse efectivas durante la vigencia del estado de catástrofe decretado por el Gobierno con ocasión de la pandemia del COVID-19, no pudiendo los administradores ni consejos de administración, por consiguiente, cortar ni suspender la prestación ni continuidad de los servicios básicos domiciliarios en base a la existencia de mora en el pago de los gastos comunes mientras dure la medida, debiendo prorratearse su cobro en los gastos comunes de los doce meses siguientes a la fecha de levantamiento del estado de catástrofe, sin que su cobro pueda incorporar multas ni intereses por mora.” (El destacado es nuestro).
¿Qué dudas plantea la técnica legislativa? Una, y muy importante, puesto que el segundo Proyecto, respecto de rebaja en gastos comunes, prefiere un artículo transitorio, sin modificar el inciso segundo del artículo 5 de la Ley 19.537. Hasta el momento no se sabe, pero es de suponer que el legislativo no pretenderá que este nuevo inciso al artículo 5 mencionada se mantenga luego de ocurrida la situación sanitaria del país. A todo esto, si es que se aprueba, se promulga y se publica antes de que lo haga por completo el Proyecto de Nueva Ley de Copropiedad.
Error legislativo subsanable
Es de esperar que dicho error se subsane en la tramitación y que no sea una expresión de las loables intenciones de ingresar e ingresar proyectos. A todo esto, recordar que la cultura legislativa en Chile es muy legalista, siendo que muchos soluciones o ya se encuentran en las reglas generales o pueden ser construidas a partir de principios generales de Derecho.
El lector puede haber notado que en la cita textual del inciso que pretende el Proyecto en comento existen frases destacadas. Uno, porque los Consejos de Administración no existen… Por tanto, se asume que el legislador quiso referirse a los Comité de Administración. Dos, porque se recuerda al legislador que las multas por mora en pago de gastos comunes no existen, no son válidas. Sólo es válido, en ese sentido, que se devengue el interés máximo convencional, según el actual inciso primero de la Ley 19.537.
Rebaja proporcional de gastos comunes ordinarios en Condominio
- Como se adelantaba, el segundo Proyecto a tratar en este artículo dice relación con la bullada (en prensa) “rebaja de gastos comunes”. Recordar que, según el inciso segundo del artículo 5 de la Ley 19.537, el no uso efectivo de un servicio o bien de dominio común, siendo incluso por desocupación de la unidad, no exime al copropietario del pago de los gastos comunes correspondientes. Así, el Proyecto, mediante la introducción a la Ley 19.537 de un Artículo Transitorio, busca que todos aquellos servicios o bienes del Condominio que no sean utilizados debido a medidas de prevención y mitigación de COVID-19, durante la situación sanitaria actual, sean descontados en proporción del cobro mensual de gastos comunes ordinarios.
Dice el Artículo único, rebaja de gastos comunes en Condominio:
“Artículo transitorio bis: Deberá rebajarse el valor de los gastos comunes ordinarios en proporción a los bienes de dominio común que se encuentran cerrados debido a medidas preventivas y de mitigación para contener el Covid-19, durante el período de emergencia sanitaria del país. El administrador del condominio deberá comunicar a los copropietarios la rebaja proporcional que se efectuará, la cual también deberá constar en el aviso de cobro correspondiente.”
¿Nuevamente dudas respecto a la técnica legislativa? La verdad es que encontramos que el mecanismo fue el correcto, a saber, mediante un artículo transitorio. En cuanto al fondo, falta exactitud: no se establece en qué plazo debería el Administrador hacer la comunicación de rebaja; tampoco, si acaso los Copropietarios pueden exigir la rebaja de gastos comunes y en qué instancia. Respecto a la instancia, dos opciones: o en el marco de Asamblea Ordinaria o, bien, mediante la correspondiente denuncia infraccional ante el Juzgado de Policía Local pertinente. Ello, puesto que no dice que “cualquier Copropietario podrá exigir”. Es más, da la sensación de que sería algo casi facultativo del Administrador del Condominio. Posiblemente hayan procesos infraccionales ante Juzgados de Policía Local debido a este asunto, si es que se aprueba, promulga y publica antes que el Proyecto de Nueva Ley de Copropiedad.
Finalmente, frente a la rebaja de gastos comunes en Condominio:
En resumen, creemos que los esfuerzos legislativos son buenos, loables, pero que es de esperar mejoren prontamente su técnica legislativa. Sobre todo, asesorándose por actores prácticos del escenario de Copropiedad en Chile. Existen detalles prácticos que escapan al trabajo legislativo, y que sólo pueden entregar en experiencia aquellos que hemos dedicado una carrera al ámbito del Derecho de Copropiedad y del Derecho Inmobiliario.
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