El Rol de la Inmobiliaria en el Condominio
Siendo este el primer artículo de muchos acerca de la materia, es muy importante conocer qué rol cumple una Inmobiliaria dentro de un Condominio. Para ello, resumiremos brevemente su rol desde el nacimiento de un Condominio hasta la total independencia del mismo.
No todo Edificio es Condominio
No todos saben que, en aras del artículo 10 de la Ley 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria, no cualquier Edificio o Proyecto califica como Condominio. Condominio es la especie, dentro del género que es la Copropiedad. Ello, porque Copropiedad, en su sentido más prístino y natural, es muy similar al de Comunidad: propiedad (dominio) sobre un bien que es compartida por dos o más personas. Dice el artículo citado que, para que un Edificio o Proyecto sea Condominio, el mismo debe ser declarado como tal por el Acta Administrativo de la Dirección de Obras Municipales, a saber, a través del Certificado pertinente. Desde luego, además, un Edificio o Proyecto debe cumplir con determinados requisitos estructurales y de construcción para ser declarado como Condominio.
Así, por ejemplo, aún existen Copropiedades en Chile que no son Condominios, pues no habiendo estado regulados por la Ley 6.071, antigua ley que regía la venta por pisos y departamentos, no les es aplicable la Ley 19.537. Dicha situación es la que se conoce como “limbo de Copropiedad”, pues dichos conjuntos no son Condominios, pero sí Comunidades sobre los bienes de dominio común, rigiéndose por las reglas generales de Derecho Civil.
El comienzo de un Condominio
Ya mencionamos que un Condominio comienza con el Acto Administrativo de la Dirección de Obras Municipales que lo tiene como tal. Entonces, teniendo un Condominio, ¿qué rol tiene la empresa Inmobiliaria que es dueña de las unidades? Y hay que distinguir entre dos factores: si la Inmobiliaria, acogido el Edificio a Copropiedad, sigue o no manteniendo unidades a su dominio. Ello, puesto que puede pasar que todas las unidades estén vendidas, “en blanco” o “en verde”, antes de que se realice la Recepción Definitiva del Proyecto (Ley General de Urbanismo y Construcciones) y de que se otorgue el correspondiente Certificado de Acogido a Copropiedad.
Si la Inmobiliaria, llegado el momento del Condominio (como figura formal), no mantiene unidades, su rol en la Comunidad será básicamente de respaldo, pues en virtud del artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, el dueño primer vendedor de una construcción es responsable de todos los daños que provengan de defectos o fallas en ella, sea durante su ejecución o después de terminada. Por ello es que en muchos Condominios existe el servicio de “Post-Venta”, para hacerse cargo de posibles defectos o fallas y sortear futuras demandas.
Ahora, siendo el Edifico ya Condominio, si la Inmobiliaria aún mantiene unidades en su dominio, ésta pasa a ser un Copropietario más dentro de la Comunidad, sujetándose por tanto a todas las normas de la Ley 19.537, el Reglamento de Ley y el propio Reglamento de Copropiedad del Condominio. Recordar que, en aras del artículo 29 de la Ley 19.537, el primer Reglamento de Copropiedad debe ser dictado por la persona natural o jurídica “propietario” del Condominio, a saber, por el dueño primer vendedor. Entonces, la Inmobiliaria se sujeta igualmente al Reglamento que ella misma redactó. Si eso o no una falla de la Ley 19.537, será materia de otro artículo.
Hacia la independencia del Condominio de la Inmobiliaria
Por una cuestión de mercado, normalmente la Inmobiliaria tenderá a vender todas las unidades del Edificio o Proyecto, luego Condominio. Hasta antes de eso, debe hacerse una precisión respecto de un tema que ha confundido largamente a Comités de Administración, Administradores y Copropietarios y Residentes.
Errónea lectura
Nos referimos a la norma del artículo 30 de la Ley 19.537, cual dice que, una vez enajenado el 75% de las unidades del Condominio, el “Administrador” deberá convocar a Asamblea Extraordinaria para efectos de que la comunidad se pronuncie acerca de la mantención, modificación o sustitución del primer Reglamento de Copropiedad. Decimos “Administrador” puesto que normalmente se utiliza la figura de un “Administrador Provisorio”, designado derechamente por la Inmobiliaria. Sin embargo, no existe dicha figura. Es o no es Administrador. Y si de un principio es designado por la Inmobiliaria, lo es en atención a la mayoría de derechos que la misma mantiene muchas veces al inicio del Condominio.
Esa simple norma ha cultivado una cultura de desinformación al respecto, creyendo muchos actores de la escena Inmobiliaria y de Copropiedad que dicho 75% es una norma general, que antes de cumplirse impide a los demás Copropietarios o cargos en el Condominio tomar decisiones relevantes para la vida en común.
¿75%? Solución
Frente a lo anterior, debe recalcarse que la Inmobiliaria que mantiene unidades en el Condominio es un Copropietario más. ¿Y cómo funcionan las decisiones en Copropiedad? Mediante mayoría de derechos en el Condominio. Entonces, ¿cuándo podrá la Comunidad de Copropietarios tomar decisiones que contravengan a las queridas por la Inmobiliaria? Pues cuando reúnan 50% o más de derechos que no pertenezcan a la Inmobiliaria. Además, siempre y cuando se cumplan los quórums de constitución y acuerdos de Asamblea Ordinaria y Extraordinaria.
Ese y muchos otros “mitos” se han cultivado en materia de Derecho de Copropiedad e Inmobiliario. Otro mito es que la Inmobiliaria tiene la obligación de entregar al Condominio inicial todo el mobiliario necesario para hall’s, conserjería, lavanderías, etcétera. No habiendo norma al respecto, todo ello lo hace la Inmobiliaria por una cuestión de mercado, algo que desde luego está cubierto por la Ley de Protección a los Derechos del Consumidor respecto de los compradores.
Iremos desarrollando más artículos en relación a las Inmobiliarias y Condominios. Próximamente, un artículo acerca de la Responsabilidad de las Inmobiliarias.
