Proyecto de Ley de Copropiedad: Preguntas frecuentes

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Jun 26, 2020

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Múltiples preguntas se generan hoy en día con respecto al proyecto de ley de copropiedad, un tema muy discutido que trae modificaciones y nuevos términos. En el presente artículo hablaremos un poco sobre lo que son esas preguntas, que más han surgido con respecto a esta nueva ley.

Proyecto de Ley de Copropiedad

El rol del Administrador y su nueva fiscalización

Este ha sido un tema bastante discutido debido a las modificaciones que trae la nueva ley. Existen requisitos que deben cumplirse para optar por el cargo de administrador y que será indiscutible la presentación de los mismos en una fiscalización.

En el Art. 83, título XIII, se establece que las personas a cargo de la administración deben mantener una inscripción vigente en el Registro Nacional de Administradores de Condominios. Sea para desempeñar a título gratuito u oneroso, como administrador o subadministrador. Siendo esto un requisito fundamental para el cargo, una de las modificaciones que este proyecto de ley de copropiedad promete, que a su vez tiene sus beneficios.

En una fiscalización al Administrador del Condominio, el mismo deberá entregar información actualizada que se requiera para el Registro Nacional de Administradores de Condominios. Además, deberán mostrar su identificación y el cumplimiento de exigencias relacionadas con la seguridad del edificio. Sumado a eso, tendrá que demostrar el administrador que todas las mantenciones estén al día y certificaciones de instalaciones de gas o de ascensores. Asimismo, las actualizaciones del plan de emergencia o del plan de evacuación y realización de simulacros anuales de evacuación.

Por otro lado, si existe el caso de que no se cuente con un Administrador para el momento de la fiscalización, deben tener un personal encargado provisional. Tomando en cuenta que este no tendrá el registro, pero no debe tener un tiempo mayor a 12 meses desempañando el cargo provisorio. Es de esperar que tal cargo provisorio lo detente el Presidente del Comité de Administración.

Multas y Obligaciones Económicas en el Proyecto de Ley de Copropiedad

Entiéndase el termino de obligación económica que describe esta nueva ley, que son todos aquellos pagos en dinero que debe efectuar el copropietario. Siendo esto para cubrir gastos comunes ordinarios y extraordinarios, así como también del fondo común de reserva, fondo operacional inicial, multas, intereses, primas de seguros u otros. Según determine el respectivo reglamento de copropiedad.

Por otro lado, con respecto a las multas seguirán siendo aplicadas por el Comité de Administración, y estas continuarán incrementando el fondo de reserva. Asimismo, la nueva ley expresa que serán sumadas las multas a los gastos comunes, en el aviso de cobro, que es algo que va en contra de doctrina expresa de sentencias de Cortes de Apelaciones. Teniendo en claro que cada copropietario tendrá para pagar diez días hábiles sus obligaciones económicas a partir de la fecha de emisión del aviso de cobro. El copropietario que se encuentre inhábil en sus obligaciones económicas no podrá optar a cargos de representación de la comunidad. Así como también, no podrá concurrir con su voto a los acuerdos que se adopten.

Además, se establecerán las multas e intereses por incumplimiento de obligaciones y la aplicación de alguna de las medidas permitidas en el numeral 9) del artículo 20 (corte de suministro eléctrico, telecomunicaciones y calefacción) y en el artículo 36. Algo innovador, puesto que la actual Ley 19.537 sólo permite la suspensión de suministro eléctrico.

Por último, el cobro de las obligaciones económicas a las que alude el inciso primero del Art. 6, se sujetará al procedimiento del juicio ejecutivo del Título I del Libro Tercero del Código de Procedimiento Civil y su conocimiento corresponderá al juez civil o de letras respectivo.

Rol de la Inmobiliaria en el Condominio

Si la Inmobiliaria, llegado el momento del Condominio (como figura formal), no mantiene unidades, su rol en la Comunidad será básicamente de respaldo, pues en virtud del artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, el dueño primer vendedor de una construcción es responsable de todos los daños que provengan de defectos o fallas en ella, sea durante su ejecución o después de terminada.

Si el caso de la inmobiliaria es que aún mantiene unidades en su dominio, ésta pasa a ser un Copropietario más dentro de la Comunidad. Sujetándose por tanto a todas las normas de la Ley 19.537, el Reglamento de Ley y el propio Reglamento de Copropiedad del Condominio. Recordar que, en aras del artículo 29 de la Ley 19.537, el primer Reglamento de Copropiedad debe ser dictado por la persona natural o jurídica “propietario” del Condominio, a saber, por el dueño primer vendedor.

Con respecto a la responsabilidad de esta, en la Ley General de Urbanismo y Construcciones se puede observar en su Art. 18, que se mantiene la responsabilidad de la empresa Inmobiliaria por defectos de la construcción. En donde la responsabilidad cae sobre los proyectistas con respecto a los errores en que hayan incurrido, si de estos se han derivado daños y perjuicios.

Una vez efectuada la recepción definitiva de la edificación, la persona propietaria del condominio deberá designar al primer administrador. Siendo esto contemplado en el Art. 9 de la nueva ley. Esto podrá realizarse antes de la ocupación del primer copropietario.

 Las Asambleas y sus Quórums

De acuerdo a este tema se observa el beneficio en la toma decisión en las asambleas. Ya que anteriormente la ley establecía quórums que podían ser un poco difíciles para una asamblea de copropietarios. Por lo tanto, esta ley busca flexibilizar esos acuerdos de los derechos reduciendo los quórums sin que haya una máxima unanimidad en el consenso.

Siendo esto así, los acuerdos adoptados con las mayorías exigidas en esta ley o en el reglamento de copropiedad obligan a todos los copropietarios. Sea que hayan asistido o no a la sesión respectiva y cuando no hayan concurrido con su voto favorable a su adopción. De esta forma, la asamblea representa legalmente a todos los copropietarios y está facultada para dar cumplimiento a dichos acuerdos a través del comité de administración. Igual que de los copropietarios designados por la propia asamblea para dichos efectos.

En el caso que exista un desacuerdo entre los copropietarios, el administrador o cualquier copropietario podrá ocurrir al juez conforme a lo previsto en el artículo 44. Esto sea porque no se haya reunido los quórums para sesionar o para adoptar acuerdos.

La nueva ley establece en su Art. 15 la constitución de las sesiones ordinarias o extraordinarias y la adopción de acuerdos por la asamblea de copropietarios que deberá efectuarse en diferentes tipos de sesiones. Esto puede verse mejor descrito en nuestro artículo Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria – Quórums.

Rol del Ministerio de Vivienda

Con respecto al rol que desempaña el Ministerio de Vivienda es bastante amplio, pero importantes destacar puntos importantes que determinarán en los condominios. El rol de MINVU se amplía de acuerdo a su facultad para dar instrucciones en la aplicación de las normas que se contemplen en la nueva ley y en el reglamento.

De acuerdo a que un porcentaje relevante de la población vive en condominios sin que exista una institucionalidad que los regule o fiscalice, el Senado en discusión destacó un acuerdo con el Ministerio de Vivienda de crear una secretaría ejecutiva que se haga cargo de estos temas. Teniendo esto como resultado que deberán supervigilar las normas legales, reglamentarias, administrativas y técnicas sobre la copropiedad.

Por otro lado, en el Registro Nacional se consignarán todos los antecedentes que el Ministerio de Vivienda y Urbanismo establezca en el reglamento. Con el objetivo de supervigilar el cumplimiento normativo por parte de quienes ejerzan la referida actividad. Siendo así, correspondiéndole a las secretarías regionales ministeriales conocer y resolver las reclamaciones que se interpongan en contra de los administradores o subadministradores de condominios.

El Ministerio de Vivienda y Urbanismo, establecerá las normas necesarias para el procedimiento de inscripción, actualización y funcionamiento del Registro Nacional. Así mismo, las demás condiciones en que han de operar los administradores y subadministradores inscritos.

Agregando a lo contemplado anteriormente, los planes de emergencia, incluidos en éstos los planes de evacuación, señalados en el Art. 40 de la nueva ley y en el Art. 144 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, deberán ser elaborados y actualizados conforme a la Norma Técnica.  Que para su efecto oficialice el Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

Asesoría Legal: Proyecto de Ley de Copropiedad

Cuando surgen cambios son pocos los que se adaptan en poco tiempo, aún más cuando se trata de leyes y éstas tienen más de 20 años. Es por esta razón que es un deber y responsabilidad acudir a una Asesoría Legal ante estos temas, ya que estar informados y atentos a las modificaciones podrá llevar una relación armoniosa con el condominio y ante las autoridades.

Te invitamos a leer nuestros artículos sobre Rol de una Inmobiliaria en el Condominio y Nueva ley de copropiedad multas en donde podrá saber un poco más sobre estos temas.

Esperando este artículo sea de ayuda la comunidad, equipo de Arcó Abogados.

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Arcó Abogados, Especialistas en Copropiedad y Condominios

Escrito Por: SiberianCodes

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