Actualización y Modificación de Reglamentos de Copropiedad en Condominios y Comunidades año 2024

Revisa uno de nuestros primeros videos sobre la Actualización de Reglamento por Ley 21.442:

Lo que debes saber para comenzar la modificación de tu Reglamento de Copropiedad:

El Reglamento de Copropiedad en Chile es una pieza fundamental para la gestión efectiva y ordenada de los condominios. Su actualización y cumplimiento son aspectos cruciales para mantener un ambiente armonioso y respetuoso dentro de la comunidad. En este artículo, abordaremos algunas preguntas frecuentes relacionadas con este tema.

¿Cómo se actualiza un reglamento de copropiedad?

La actualización del Reglamento de Copropiedad en Chile se lleva a cabo mediante un proceso que implica la convocatoria a una asamblea extraordinaria de copropietarios. En esta reunión, se discuten y proponen los cambios necesarios al reglamento existente. Posteriormente, se redacta un acta que recoja las modificaciones acordadas y se procede a su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente.

¿Qué dice la ley 21442 actualizada?

La Ley 21.442, actualizada en materia de copropiedad inmobiliaria, establece los derechos y deberes de los copropietarios, así como las normativas que rigen la convivencia en los condominios. Esta ley regula aspectos como la administración de los bienes comunes, las responsabilidades de los propietarios y la forma en que deben llevarse a cabo las asambleas de copropietarios.

¿Qué cambia en la nueva ley de copropiedad?

La nueva ley de copropiedad introduce algunas modificaciones importantes en relación con la administración y funcionamiento de los condominios. Entre los cambios más relevantes se encuentran disposiciones que facilitan la toma de decisiones en las asambleas de copropietarios, así como medidas para mejorar la transparencia en la gestión de los recursos y la resolución de conflictos internos.

¿Quién debe entregar el reglamento de copropiedad?

El reglamento de copropiedad debe ser entregado a todos los copropietarios al momento de la adquisición de una unidad dentro del condominio. Es responsabilidad del administrador o del comité de administración garantizar que cada propietario reciba una copia actualizada del reglamento y que esté debidamente informado sobre su contenido y alcance.

¿Qué pasa si no se actualiza el reglamento de copropiedad?

El no actualizar el reglamento de copropiedad puede generar conflictos y situaciones de incomodidad dentro del condominio. Además, puede dificultar la gestión eficiente de los bienes comunes y limitar la capacidad de adaptación a nuevas necesidades o circunstancias. Por lo tanto, es fundamental mantener el reglamento actualizado y en consonancia con la legislación vigente.

¿Cuándo entra en vigencia Ley 21442?

La Ley 21.442, que actualiza el marco normativo de la copropiedad inmobiliaria en Chile, entró en vigencia el 1 de enero de 2021. A partir de esa fecha, sus disposiciones son aplicables a todos los condominios del país, estableciendo un nuevo marco legal para la convivencia y administración de los bienes comunes.

¿Qué requisitos debe cumplir un reglamento de copropiedad?

Un reglamento de copropiedad debe cumplir con ciertos requisitos básicos para ser válido y efectivo. Entre ellos se encuentran la claridad en la redacción, la especificación de los derechos y obligaciones de los copropietarios, la regulación de la administración de los bienes comunes y la disposición de mecanismos para la resolución de conflictos internos.

Actualización y Modificación de Reglamento de Copropiedad

Si has llegado a este artículo es porque conoces o has escuchado que la Ley 21.442 trae aparejada la obligación de todos los Condominios de hacer una actualización de Reglamento de Copropiedad. Un paso muy importante para los Condominios, pues es poder tener el respaldo jurídico acorde a las necesidades del Condominio, incorporando todas las novedades de la Ley. 

En esta oportunidad, daremos a conocer el por qué es importante contar con el Reglamento de Copropiedad en tu Condominio y cuáles son sus efectos. Esto, es sin desmedro del Reglamento de la Ley N° 21.442, el que actualmente no tiene fecha específica para ser promulgado.

El plazo de actualización del Reglamento de la Ley 21.442.

Actualmente, el Ministerio de Vivienda es en quien radica el Reglamento de la Ley 21.442, lo cual puedes ir revisando en su página web Condominios – Ministerio de Vivienda y Urbanismo (minvu.gob.cl), y que actualmente no tiene ninguna fecha tentativa de su publicación. Este documento es importante, pues  viene a especificar muchas materias que no estaban claras en la Ley 21.442, y que guardan relación con la actualización del Reglamento de Copropiedad. 

Lamentablemente, hasta la fecha aún no ha sido dictado el tan afanado Reglamento de la Ley 21.442, y no existe una fecha límite para su dictación, de acuerdo a la última actualización de la Ley, respecto a su artículo primero transitorio (Ley Chile – Ley 21650 – Biblioteca del Congreso Nacional (bcn.cl).

Según la Circular n° 2 de la Secretaría Ejecutiva de Condominios, el plazo de 1 año para actualizar los Reglamentos de Copropiedad comenzaría a correr desde la publicación del Reglamento de la Ley 21.442. Es decir, cómo este Reglamento aún no ha sido publicado, tampoco ha empezado a correr el plazo de 1 año para la modificación de reglamentos de copropiedad, lo que da un plazo indeterminado a las comunidades para poder iniciar este proceso de adecuación.

¿Por qué es importante la actualización del Reglamento de Copropiedad?

La importancia del Reglamento de Copropiedad en la comunidad es radical, y se puede resumir brevemente en los siguientes puntos:

• Requisito necesario para acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria.
• Determina los derechos y prorrateo que corresponde a cada unidad.
• Establece y precisa las facultades del Comité de Administración y del Administrador.
• Impone las limitaciones y obligaciones que se estimen convenientes.
• Determina y precisa qué bienes son de dominio común y cuáles no.
• Regula todo lo relativo a infracciones y multas.
• Regula todo lo relativo a alojamientos temporales.
• A través de él se pueden crear fondos adicionales al fondo de reserva.
• Muchas otras materias.

Situación de Reglamentos de Condominios antes, durante y después de la Ley 21.442

Si el condominio existía antes de la ley 19.537, deberá observarse el artículo 99 de la ley 21.442.

Si el condominio existió luego de la Ley 19.537, y tiene Reglamento de Copropiedad anterior a la Ley 21.442, debe observarse en artículo 1 transitorio de la normativa.

En caso de que el condominio nazca posteriormente a la Ley 21,442, deberá observarse plenamente lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley 21.442 (primer Reglamento de Copropiedad).

El inciso 2° del artículo 99 de la Ley 21.442 es aplicable a TODOS los condominios: facultades implícitas. Por ejemplo, requerir la suspensión del servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción.

En resumen: no importa la época del Condominio. Todos deberán acogerse a las disposiciones de la nueva ley de copropiedad y deberán hacer la actualización del Reglamento de Copropiedad.

Tener el texto íntegro del Reglamento de Copropiedad. ¿Dónde conseguir una copia fiel de mi Reglamento de Copropiedad?

Para comenzar cualquier modificación o adecuación del Reglamento de Copropiedad del Condominio, es sumamente importante contar con el texto íntegro del Reglamento vigente y que este sea efectivamente el que esté inscrito en el Conervador de Bienes Raíces correspondiente. 

Si no tienes certeza que sea el Reglamento de Copropiedad vigente de la comunidad, debes partir por el Conservador de Bienes Raíces de la zona. Ahí es donde sí o sí encontrarás que Reglamento de Copropiedad actualmente vigente en la comunidad, buscando obtener los siguientes datos: el fojas, número y año de la inscripción del Reglamento de Copropiedad. Estos te permitirán solicitar el correspondiente Certificado de Hipotecas y Gravámenes de una de las unidades de la comunidad. Todo lo anterior, puedes consultarlo en el respectivo Conservador de Bienes Raíces con el RUT del Condominio, su ubicación (domicilio) u otro dato que les permita encontrar información al respecto. Siempre debes consultar el Registro de Hipotecas y Gravámenes, para saber cual es  el Reglamento inscrito.

Con esta información del Conservador, podrás saber en qué Notaría del país se firmó la escritura del Reglamento. Es decir, el Reglamento completo. Una vez tengas eso, normalmente tendrás que ir al Archivo Judicial de la zona, a buscar la escritura del Reglamento con los datos de la Notaría y la fecha de firma de la escritura. Ahí pagas por una copia fiel del Reglamento.

Si tu Condominio era anterior a la Ley 19.537, es posible que no haya tenido Reglamento de Copropiedad inscrito, por efecto de la anterior Ley 6.071 (ley de ventas por pisos, muy antigua). Si ese es el caso, y luego de confirmar, debes modificar el Reglamento de Copropiedad desde cero; es decir, hacer uno nuevo.

¿ Cual es la diferencia entre un Reglamento de Copropiedad y un Reglamento Interno o de Convivencia?

Esta diferencia es muy importante de aclarar, debido a que muchas veces se confunden ambos Reglamentos, utilizando el Reglamento Interno, como el de Copropiedad.

Reglamento de copropiedad

El Reglamento de Copropiedad debe ser acordado por los copropietarios del Condominio, en donde se establecerán «las conductas que constituyen infracciones al reglamento de copropiedad y las respectivas multas o sanciones aplicables, pudiendo clasificarlas según gravedad». Así, el Reglamento de Copropiedad es un requisito legal de los Condominios, mientras que no así el llamado Reglamento Interno o de Convivencia, el que no es obligatorio para la comunidad. Luego, la modificación del Reglamento de Copropiedad es materia de sesión extraordinaria. Sólo mediante la celebración y acuerdo de la asamblea extraordinaria de Copropietarios podrá modificarse el Reglamento de Copropiedad. 

Reglamento Interno

El Reglamento Interno, por su parte, es voluntario y es dictado normalmente por el Comité de Administración, con o sin votación de Asamblea Ordinaria, y consiste en «normas que faciliten el uso y administración del condominio» , el que estará vigente hasta que la Asamblea de Copropietarios no lo revoque o modifique. Las disposiciones del Reglamento Interno bajo ningún término pueden contradecir al Reglamento de Copropiedad, puesto que este último es jerárquicamente superior.

¿ Cómo se hace la actualización del Reglamento de Copropiedad?

Para que la actualización del Reglamento se correcta y fructífera para la comunidad, es importante que se asesoren en todo el proceso de actualización a la nueva norma, y que se trabaje en un nuevo texto que sea difundido correctamente a la comunidad, considerando que son los copropietarios quienes deben determinar su aprobación.

Para que dicho texto tenga validez, debe realizarse la votación del mismo en Asamblea Extraordinaria de Mayoría Absoluta, por regla general, a propósito del tema “modificación del reglamento de copropiedad”, salvo que se refieran a las materias señaladas en las letras d) y f) del cuadro n° 3 del artículo 15 de la referida ley 21.442:

• El Quórum mínimo para la constitución de la sesión extraordinaria de mayoría absoluta requiere de las personas que representen la mayoría absoluta de los derechos del condominio.
• Quórum mínimo para la adopción de acuerdos: se requiere la mayoría absoluta de derechos.

Ahora, sólo en una Asamblea Extraordinaria de Mayoría Reforzada se podrá realizar la modificación del reglamento de copropiedad en las siguientes materias:

d) Demolición o reconstrucción del Condominio. Muy extraño.

f) Cambio de destino de las unidades. Por ejemplo, pasar de ser residencial a comercial, siempre y cuando la zona según el Plan Regulador lo permita.

• Quórum mínimo para la constitución de la sesión, al menos, de las personas que representen el 66% de los derechos del condominio.
• Se requiere un Quórum mínimo para la adopción de acuerdos, la mayoría reforzada de derechos
• equivalente al 66%.

De acuerdo a la Ley, estas Asambleas deberán ser con la presencia de un Notario como Ministro de Fe.

Sin perjuicio de lo anterior, la Ley ofrece otra forma de someter a aprobación el Reglamento, que es realizar esta Asamblea a través de una Consulta Escrita, en virtud del artículo 15, inciso segundo, de la Ley 21.442. Esto es sin desmedro del Reglamento de la Ley 21442, pero que a diferencia de las Asambleas no requiere la presencia del Notario en el acto, pudiendo validar el proceso de votación ante mismo de manera posterior una vez finalizadas las votaciones, presentando todos los documentos que me permiten dar cuenta que se realizó con apego a la norma dicha Consulta por Escrito.

¿Pueden votar los arrendatarios?

Sí, ahora pueden votar los arrendatarios, en materias de modificación de Reglamento de Copropiedad que sean de Asambleas Ordinarias y Extraordinarias de Mayoría Absoluta. Lo anterior, salvo que los dueños respectivos priven expresamente a sus arrendatarios de tal facultad. Lo anterior debe comunicarse al Administrador antes de que comience la Asamblea, por cualquier medio fehaciente. Para materias calificadas, el dueño debe autorizar expresamente al arrendatario o tercero a que vote.

Las Asambleas Extraordinarias Calificadas son aquellas en que su quórum de constitución y votación es de 2 terceros de los derechos de la comunidad y de 2 tercios de los asistentes, respectivamente (66%).

De igual manera, los usufructuarios o meros tenedores en general también pueden votar, tanto en Asamblea como en Consultas por escrito, salvo que el dueño los prive de aquella facultad.

Esto es sin desmedro del Reglamento Ley 21442.

¿ Se requiere de Notario y de inscripción en Conservador de Bienes Raíces para la actualización del Reglamento de Copropiedad?

Sí. Se requiere para verificar todo lo relativo a la Asamblea Extraordinaria (quórum de constitución, votación, poderes’), y también se requiere cuando se haga consulta por escrito. El Notario y el Conservador de Bienes Raíces es necesario siempre, debido a que la modificación debe inscribirse al margen de la inscripción original.

Los gastos notariales y de Conservador dependen de la zona, pero en general una reducción a Escritura Pública tiene un valor aproximado de $40.000 pesos chilenos, mientras que las inscripciones varían más de precio de Conservador en Conservador.

¿Qué sanción hay para los Condominios que modifiquen su Reglamento?

La sanción para aquellos que no lo hayan modificado es que será aplicable el reglamento tipo del Reglamento de la Ley 21.442, el que podrán encontrar en el este link Documento Digitalizado en OFP (minvu.gob.cl). Sin embargo, no habría realmente una sanción. Una comunidad puede siempre decidir, a través de su Comité, Administrador o el 10% de derechos de la comunidad, realizar una Asamblea o Consulta por Escrito para modificar su Reglamento de Copropiedad.

¿Por qué es tan importante actualizar el reglamento de copropiedad?

Desde nuestro punto de vista, el no actualizar su Reglamento, implica un retroceso y cambio abrupto para la comunidad, pues dicho “reglamento tipo”, no entregará necesariamente las herramientas suficientes para regular los asuntos del Condominio, lo que implicaría posteriormente, que en caso de baja participación en votaciones dentro del Condominio, se mantenga este Reglamento, el que cambiaría la forma en el que funciona el Condominio al no tener puntos que el que quede sin efecto poseía y eran de utilidad para la comunidad, entre otros puntos que a criterio nuestro son importantes, considerando la relevancia del Reglamento de Copropiedad. 

Asesórate para actualizar tu reglamento de copropiedad

Se recomienda hacer la actualización del Reglamento guiados y con el debido tiempo, así poder trabajar en conjunto con la comunidad, pudiendo aprobar un Reglamento que se ajuste tanto a derecho como a los requerimientos del mismo, lo que puede presentar una gran oportunidad para las comunidades con Reglamento sujetos a antiguas legislación que en la práctica ya no tiene ningún efecto.

El Reglamento de Copropiedad en Chile es una herramienta fundamental para garantizar una convivencia armoniosa y ordenada dentro de los condominios. Su actualización y cumplimiento son aspectos clave para mantener un ambiente propicio para todos los residentes.

En nuestro estudio podrán encontrar un servicio íntegro de abogados especialistas en condominios para poder actualizar Reglamentos de Copropiedad, acorde a la normativa vigente, buscando una versión personalizada que se ajuste a las necesidades del Condominio.

Esperamos que este artículo te sea de mucho beneficio. No dudes en contactarnos para cualquier duda

Equipo de Arcó Abogados.