Actualización y Modificación de Reglamentos de Copropiedad en Condominios y Comunidades año 2023, Ley 21.442.

Revisa uno de nuestros primeros videos sobre la Actualización de Reglamento por Ley 21.442:

Si has llegado a este artículo es porque conoces que la Ley 21.442 trae aparejada la obligación de todos los Condominios de hacer una actualización de Reglamento de Copropiedad. Un paso muy importante para esto, es poder tener el respaldo jurídico en el Condominio, por los quórums de la nueva ley de copropiedad. En esta oportunidad, daremos a conocer el por qué es importante contar con el Reglamento de Copropiedad en tu Condominio y cuáles son sus efectos. Esto, es sin desmedro del Reglamento Ley 21442.

Información importante: Plazo Actualización de Reglamento de la Ley 21.442.

Como muchos esperaban, el Ministerio de Vivienda ha comenzado el proceso de Consulta Pública para recibir opiniones sobre el Reglamento de la Ley 21.442. Este proceso ha comenzado el día 11 de enero del año 2023, y culminará el día 10 de febrero de 2023. Es un paso importante, pues el Reglamento viene a especificar muchas materias que no estaban claras en la Ley 21.442, y que guardan relación con la actualización de Reglamento de Copropiedad. Lamentablemente, hasta la fecha aún no ha sido dictado el tan afanado Reglamento de la Ley 21.442.

Según la Circular n° 2 de la Secretaría Ejecutiva de Condominios, el plazo de 1 año para actualizar los reglamentos de copropiedad comenzaría a correr desde la publicación Reglamento de la Ley 21.442. Es decir, como este Reglamento aún no ha sido tampoco, tampoco ha empezado a correr el plazo de 1 año para la modificación de reglamentos de copropiedad.

¿Dónde conseguir una copia fiel de mi Reglamento de Copropiedad?

Si tu Condominio no tiene una copia del Reglamento de Copropiedad, o si el Condominio es muy antiguo, debes partir por el Conservador de Bienes Raíces de la zona. Ahí es donde sí o sí encontrarás el fojas, número y año de la inscripción del Reglamento de Copropiedad. Ese dato puedes encontrarlo con el RUT del Condominio, su ubicación (domicilio) o, bien, a través del Certificado de Hipotecas y Gravámenes de una de las unidades de la comunidad. Siempre debes consultar el Registro de Hipotecas y Gravámenes.

Una vez tengas el fojas, número y año, obtienes la inscripción, y a través de ella tendrás que buscar en qué Notaría del país se firmó la escritura del Reglamento. Es decir, el Reglamento completo. Una vez tengas eso, normalmente tendrás que ir al Archivo Judicial de la zona, a buscar la escritura del Reglamento con los datos de la Notaría y la fecha de firma de la escritura. Ahí pagas por una copia fiel del Reglamento.

Si tu Condominio era anterior a la Ley 19.537, es posible que no haya tenido Reglamento de Copropiedad inscrito, por efecto de la anterior Ley 6.071 (ley de ventas por pisos, muy antigua). Si ese es el caso, y luego de confirmar, debes modificar el Reglamento de Copropiedad desde cero; es decir, hacer uno nuevo.

¿Por qué es importante la Actualización de Reglamento de Copropiedad?

La importancia del Reglamento de Copropiedad en la comunidad es radical, y consiste en los siguientes puntos principales:

• Requisito necesario para acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria.
• Determina los derechos y prorrateo que corresponde a cada unidad.
• Establece y precisa las facultades del Comité de Administración y del Administrador.
• Impone las limitaciones y obligaciones que se estimen convenientes.
• Determina y precisa qué bienes son de dominio común y cuáles no.
• Regula todo lo relativo a infracciones y multas.
• Regula todo lo relativo a alojamientos temporales.
• A través de él se pueden crear fondos adicionales al fondo de reserva.
• Muchas otras materias.

¿Cual es la diferencia entre un Reglamento de Copropiedad y un Reglamento Interno o de Convivencia?

El Reglamento de Copropiedad debe ser acordado por los copropietarios del Condominio, en donde se establecerán “las conductas que constituyen infracciones al reglamento de copropiedad y las respectivas multas o sanciones aplicables, pudiendo clasificarlas según gravedad”. Así, el Reglamento de Copropiedad es un requisito legal de los Condominios, mientras que no así el llamado Reglamento Interno o de Convivencia. Luego, la modificación del Reglamento de Copropiedad es materia de sesión extraordinaria, por lo que sólo mediante la celebración y acuerdo de la asamblea extraordinaria de Copropietarios podrá modificarse el Reglamento de Copropiedad. El Reglamento Interno, por su parte, es voluntario y es dictado normalmente por el Comité de Administración, con o sin votación de Asamblea Ordinaria, y consiste en “normas que faciliten el uso y administración del condominio”. Estará vigente este Reglamento Interno hasta que la Asamblea de Copropietarios no lo revoque o modifique. Las disposiciones del Reglamento Interno bajo ningún término pueden contradecir al Reglamento de Copropiedad, puesto que este último es jerárquicamente superior.

¿Cómo se hace la Actualización del Reglamento de Copropiedad?

Debe realizarse en Asamblea Extraordinaria de Mayoría Absoluta, por regla general, la modificación del reglamento de copropiedad, salvo que se refieran a las materias señaladas en las letras d) y f) del cuadro n° 3 del artículo 15 de la referida ley 21.442:

• El Quórum mínimo para la constitución de la sesión extraordinaria de mayoría absoluta requiere de las personas que representen la mayoría absoluta de los derechos del condominio.
• Quórum mínimo para la adopción de acuerdos: se requiere la mayoría absoluta de derechos.

Ahora, sólo en una Asamblea Extraordinaria de Mayoría Reforzada se podrá realizar la modificación del reglamento de copropiedad en las siguientes materias:

d) Demolición o reconstrucción del Condominio. Muy extraño.

f) Cambio de destino de las unidades. Por ejemplo, pasar de ser residencial a comercial, siempre y cuando la zona según el Plan Regulador lo permita.

• Quórum mínimo para la constitución de la sesión, al menos, de las personas que representen el 66% de los derechos del condominio.
• Se requiere un Quórum mínimo para la adopción de acuerdos, la mayoría reforzada de derechos equivalente al 66%.

La mejor manera de realizar esta Asamblea es través de una consulta escrita, en virtud del artículo 15, inciso segundo, de la Ley 21.442.

Esto es sin desmedro del Reglamento de la Ley 21442.

Situación de Reglamentos de Condominios antes, durante y después de la Ley 21.442

Si el condominio existía antes de la ley 19.537, deberá observarse el artículo 99 de la ley 21.442.

Si el condominio existió luego de la Ley 19.537, y tiene Reglamento de Copropiedad anterior a la Ley 21.442, debe observarse en artículo 1 TRANSITORIO de la normativa.

En caso de que el condominio nazca posteriormente a la Ley 21.442, deberá observarse plenamente lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley 21.442 (primer Reglamento de Copropiedad).

El inciso 2° del artículo 99 de la Ley 21.442 es aplicable a TODOS los condominios: facultades implícitas. Por ejemplo, requerir la suspensión del servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción.

En resumen: no importa la época del Condominio. Todos deberán acogerse a las disposiciones de la nueva ley de copropiedad y deberán hacer la actualización de Reglamento de Copropiedad.

¿Qué sanción hay para los Condominios que no hubieren modificado su Reglamento antes del 13 de abril del año 2023?

La sanción para aquellos que no lo hayan modificado es que será aplicable el reglamento tipo del Reglamento de la Ley 21.442. Sin embargo, no habría realmente una sanción, debido a que una comunidad puede siempre decidir, a través de su Comité, Administrador o el 10% de derechos de la comunidad, realizar una Asamblea o Consulta por Escrito para modificar su Reglamento de Copropiedad.

Para la información del lector, el Reglamento de la Ley 21.442 aún no ha sido dictado. Así, la Circular n° 2 de la Secretaría Ejecutiva de Condominios ha precisado que el año para modificar los Reglamentos de Copropiedad corre desde la publicación del Reglamento de la Ley 21.442. Aquello ha sido al menos curioso, debido a la que la Ley fue clara de que el año corría desde la publicación de la Ley, no de su Reglamento. Sin embargo, esta «interpretación» es la que se aplica hoy en día. En resumen: el plazo de 1 año para modificar o actualizar los Reglamentos de Copropiedad corre desde la publicación del Reglamento de la Ley 21.442.

¿Ahora pueden votar los arrendatarios?

Sí, ahora pueden votar los arrendatarios, en materias de modificación de Reglamento de Copropiedad que sean de Asambleas Ordinarias y Extraordinarias de Mayoría Absoluta. Lo anterior, salvo que los dueños respectivos priven expresamente a sus arrendatarios de tal facultad. Lo anterior debe comunicarse al Administrador antes de que comience la Asamblea, por cualquier medio fehaciente. Para materias calificadas, el dueño debe autorizar expresamente al arrendatario o tercero a que vote. Asamblea Extraordinaria Calificadas son aquellas en que su quórum de constitución y votación es de 2 terceros de los derechos de la comunidad y de 2 tercios de los asistentes, respectivamente (66%).

De igual manera, los usufructuarios o meros tenedores en general también pueden votar, tanto en Asamblea como en Consultas por escrito, salvo que el dueño los prive de aquella facultad.

Esto es sin desmedro del Reglamento Ley 21442.

¿Se requiere de Notario y de inscripción en Conservador de Bienes Raíces para la actualización de Reglamento de Copropiedad?

Sí. Se requiere para verificar todo lo relativo a la Asamblea Extraordinaria (quórum de constitución, votación, poderes…), y también se requiere cuando se haga consulta por escrito. El Notario y el Conservador de Bienes Raíces es necesario siempre, debido a que la modificación debe inscribirse al margen de la inscripción original.

Los gastos notariales y de Conservador dependen de la zona, pero en general una reducción a Escritura Pública tiene un valor de $40.000 pesos chilenos, mientras que las inscripciones varían más de precio de Conservador en Conservador.

Esperando este artículo sea de ayuda la comunidad, equipo de Arcó Abogados.