Arrendamiento en Condominios: ¿Un problema a solucionar?
No hace falta referirse a la alta presencia del contrato de arrendamiento en Condominios. Cada vez es más común que jóvenes o ya avanzados inversionistas adquieran el dominio de una unidad para luego arrendarlo a otras personas. En lo referente a la normativa de los contratos de arrendamiento, revise el Título XXVI del Código Civil y nuestro resumen; en cuanto al arrendamiento de predios urbanos, además, revise la Ley 18.101.
Ahora, ¿cuáles son las implicancias del arrendamiento en Condominios para el Derecho de Copropiedad?
En el fondo, y en general, todo aquello que dice la Ley 19.537 – sobre Copropiedad Inmobiliaria – acerca del copropietario es aplicable para el residente arrendatario. Copropietario es el dueño de la unidad; residente, quien vive en ella.
Implicancias en materia de Gastos Comunes:
- Debe el residente arrendatario contribuir al pago de los gastos comunes ordinarios y extraordinarios (artículo 4 de la Ley 19.537). En forma periódica y dentro del plazo que establezca el Reglamento de Copropiedad (artículo 5). En teoría, es el copropietario dueño el obligado al pago de los gastos comunes. Pero, en virtud del contrato de arrendamiento, suele cargarse dicha obligación al residente arrendatario. Si el contrato no lo establece así, es el copropietario dueño quien debe enterar los gastos comunes. Ello genera en la práctica un problema, pues, entre otros, el no pago de 3 períodos de gastos comunes, continuos o discontinuos, habilita al corte de luz de la unidad, con permisión del Reglamento de Copropiedad. Con ello, tendríamos que por no estar en el contrato de arrendamiento la obligación del residente arrendatario de pagar los gastos comunes, teniendo que hacerlo el copropietario dueño, el primero puede verse ante una privación de servicios básicos ilegítima por el no pago del copropietario dueño. Además, es discutible si el residente arrendatario, frente a la falta de la obligación en el contrato, tiene la obligación de pagar al copropietario dueño el monto de gastos comunes; aquello, incluso, podría dar lugar a una demanda civil para declarar quién tiene la obligación de pagar los gastos comunes en virtud de la naturaleza del contrato de arrendamiento. En fin, siempre es conveniente cargar expresamente en el contrato de arrendamiento mismo, al residente arrendatario, la obligación de pagar los gastos comunes. Una correcta técnica jurídica salva futuras controversias
Implicancias en materia de Gastos Comunes:
- Lo anterior, además, guarda importancia para el cobro de los gastos comunes a que alude el artículo 6 de la Ley 19.537. En primera línea, los gastos comunes “persiguen”, se “adhieren”, a la unidad en sí, según el inciso cuarto del artículo 4 de la Ley 19.537. Por ello, si en el contrato de arrendamiento no se especifica quién es el obligado al pago de los gastos comunes, el Administrador del condominio puede cobrar la deuda de gastos comunes al copropietario dueño, a pesar de que aquél no sea residente. ¿Por qué? Porque la Ley 19.537 entiende que el obligado al pago por defecto es quien tiene el dominio de la unidad, es decir, el copropietario dueño. Luego, ¿qué ocurre con el residente arrendador? Puede negarse a devolver el dinero del pago de gastos comunes, aduciendo que en el contrato de arrendamiento no se le cargó dicha obligación. Y así, tendremos un nuevo litigio para nuestros Juzgados Civiles… Nuevamente, siempre será conveniente especificar en el contrato de arrendamiento quién es el obligado al pago de los gastos comunes.
Implicancias en materia de Bienes de Dominio Común o “Espacios Comunes”:
- Al efecto, tenemos los artículos 13 y 14 de la Ley 19.537. En virtud del contrato de arrendamiento y de las reglas generales de Derecho Común, el residente arrendatario tiene los mismos derechos que el copropietario dueño sobre los bienes de dominio común, normalmente denominados “espacios comunes”. En otras palabras, no podrían limitarse los derechos sobre los “espacios comunes” del residente arrendatario a través del contrato de arrendamiento. Aquello sería contrario a la naturaleza y finalidad del contrato de arrendamiento de unidades (inmuebles departamentos o casas), además de pugnar con la aplicabilidad general del Reglamento de Copropiedad del condominio respecto de todos sus copropietarios y residentes. Siempre, sí, para “espacios comunes”, pues, por ejemplo, un copropietario dueño podría perfectamente no arrendar la unidad al residente arrendatario con inclusión de bodega y/o estacionamiento; claro, pues no son bienes de dominio común según la definición del artículo 2, N° 3, de la Ley 19.537.
Implicancias en materia de Asambleas y Representación, arrendamientos en Condominios:
- Dice el artículo 17 de la Ley 19.537 que, en principio, todo lo concerniente a la administración del condominio será resuelto por los copropietarios reunidos en asamblea. Es decir, por los copropietarios dueños. El artículo 18 de la misma ley demanda que los copropietarios deben ser citados por el Presidente o el Administrador del condominio, aceptando implícitamente que el copropietario dueño pueda designar a un “apoderado” o representante, mandatario, para ser citado. Luego, el artículo más importante respecto al arrendamiento en Condominios es el artículo 20 de la Ley 19.537, donde en el supuesto de que el copropietario dueño no haya designado apoderado, o habiéndolo designado aquél no asistiere, se entiende que es el residente arrendatario quien representa al copropietario dueño, siempre y cuando así se haya establecido en el contrato de arrendamiento. ¿Qué quiere decir lo anterior? Por una parte, que de por sí el residente arrendatario no tiene derecho a asistir a las asambleas, quedándole vetadas por tanto opiniones, comentarios y votos en ellas; por otra, que sólo adquiere injerencia cuando el copropietario dueño, en el respecto contrato de arrendamiento, le haya entregado la facultad de representarlo en las asambleas del caso.
Implicancias en materia de Asambleas y Representación:
- Tanto para el copropietario dueño como para el residente arrendatario, es sumamente conveniente establecer en el contrato de arrendamiento en Condominios la facultad de representación y de actuación en las asambleas de este último. De parte del copropietario dueño, pues se desliga de la obligación de tener que concurrir a las asambleas, sin conocer la actualidad del condominio, al ya no vivir en él – por regla general -; y de parte del residente arrendatario, pues puede concurrir a las asambleas y proponer temas que le afecten directamente, tales como cobros excesivos de gastos comunes, horarios de esparcimiento y de uso de “espacios comunes”, entre muchos otros. En el fondo, tener injerencia en la vida dentro del condominio. Además, es conveniente para el condominio en su totalidad, pues cuenta con la mayor opinión y votos en sus asambleas, además de aumentar los quórums para la celebración de las mismas. Nuevamente, la expresión específica en el contrato de arrendamiento sigue guardando capital importancia.
Implicancias respecto al Reglamento de Copropiedad y Facultades de la Administración, arrendamiento en Condominios:
- Bajo ningún caso podría discutirse la aplicabilidad del Reglamento de Copropiedad para todos los copropietarios de un condominio. Tampoco para los residentes. ¿Por qué? Porque los residente, aunque el contrato de arrendamiento en Condominios no lo especifique, viven igualmente en el condominio, primero dentro de una unidad, y su no aplicación a ellos iría en contra del espíritu de la Ley 19.537 y de sus disposiciones. Sería un absurdo el que un residente arrendatario alegara que no le es aplicable el Reglamento de Copropiedad o alguna de sus reglas válidas; vive dentro del condominio, en virtud de un contrato, y se desempeña exteriormente con apariencia de copropietario.
Implicancias en materia de Asambleas y Representación:
- Ahora, una cuestión importantísima y que ocurre muchísimo en la práctica. ¿Puede la Administración de un Condominio dar por terminado un contrato de arrendamiento entre copropietario dueño y residente arrendatario? La respuesta es que depende. Y depende de una sola cosa: la voluntad de los contratantes. Por ejemplo. Un residente arrendatario comete una infracción grave a una de las limitaciones u obligaciones del Reglamento de Copropiedad o de la Ley 19.537. Y resulta que el Reglamento del caso habilita a la Administración para terminar los contratos de arrendamiento frente a infracciones graves. ¿Respuesta? Puede hacerlo, pero sólo cuando en el contrato de arrendamiento se haya estipulado expresamente. A saber, por el copropietario dueño y el residente arrendatario que la Administración podrá terminar el contrato por infracciones graves al Reglamento de Copropiedad. Por infracciones graves o por otras condiciones resolutorias que acuerden las partes. En caso contrario, bajo ningún supuesto podría la Administración terminarlo, incluso si lo dispone el mismísimo Reglamento de Copropiedad. ¿Por qué? Porque la Administración es un tercero, ajeno al contrato en sí. Y nuestro Derecho Común no permite injerencias en el aula contractual de personas ajenas a la relación jurídica específica.
Implicancias en materia de Multas y Conflictos, arrendamiento en Condominios:
- Respecto a las multas, y como ya se mencionara por nuestro Protocolo de Multas Improcedentes: “Si usted es dueño, y arrienda su unidad (departamento, casa; en suma, un inmueble), las multas se aplican sólo respecto del arrendatario residente que cometió la infracción. Salvo disposición distinta del Reglamento, las multas no son cobrables solidariamente respecto al dueño de la unidad. Cuestión distinta ocurre con los gastos comunes, donde el gasto común se “adhiere” a la unidad en sí, según el artículo 4, inciso 4, de la Ley 19.537”. Lo anterior, sólo respecto a las multas dispuestas en el Reglamento de Copropiedad, pues la multa que se dispone en el artículo 32 de la ley 19.537 es cobrable solidariamente tanto respecto del copropietario dueño como del residente arrendatario.
Implicancias en materia de Multas y Conflictos:
- Finalmente, respecto a los conflictos que se promuevan entre copropietarios o entre éstos y el administrador, relativos a la administración del condominio, la regla de oro se plasma en el artículo 33 de la Ley 19.537. De aquellos conflictos conoce el competente Juzgados de Policía Local mediante denuncia, querella o demanda infraccional, además de la acción civil adherida a dichas acciones infraccionales. Ahora, dicha norma en principio se aplica respecto a copropietarios dueños. ¿Y qué ocurre con los residentes arrendatarios? Hay que distinguir: I) Si el copropietario dueño o residente arrendatario es el que acciona en contra de otro copropietario y/o la Administración: debe atenderse a si el motivo de la acción corresponde en alegación al copropietario dueño o al residente arrendatario.
Ejemplo práctico
- Ejemplo: si la acción persigue eliminar una multa por infracción al Reglamento de Copropiedad cometida por el residente arrendatario, corresponderá a éste accionar. En cambio, si la acción refiere a filtraciones de agua hacia la unidad, donde en el contrato de arrendamiento se cargó dicho riesgo a cuenta del arrendador, deberá ser el copropietario dueño quien deba accionar, o el residente arrendatario si se le habilitó en el contrato para ello. Es un asunto de legitimidad activa: quién se encuentra en el derecho de accionar, y para ello debe realizarse un análisis casuístico con perspectiva práctica. ¿Y respecto a las acciones en contra del copropietario dueño y del residente arrendatario? Nuevamente, debe distinguirse quién es el legitimado pasivo para aquella acción. Lo anterior se conoce respondiendo a la pregunta de quién de los dos contratantes era el obligado a soportar determinada obligación. También requiere de un análisis casuístico con perspectiva práctica.
Siga firmemente este Artículo y sabrá, por uno u otro fundamento, si su contrato de arrendamiento en Condominios es válido. De tener algún problema con el copropietario dueño, residente arrendatario y/o Administración, contáctenos para comenzar las acciones de denuncia, querella o demanda infraccional, con eventual acción civil, ante el Juzgado de Policía Local pertinente.
