El cumplimiento de la Ley de Copropiedad en Chile
Del año 1997, la aún vigente Ley de Copropiedad Inmobiliaria, N° 19.537, tiene muchas falencias. Para este artículo hemos escogido resaltar la falencia de fiscalización que, hasta el día, hace falta. Y hablamos, quizás, de una falencia de primer orden: la falta de una autoridad de fiscalización del cumplimiento de la Ley 19.537.
Yendo de la mano con variados aspectos de Copropiedad, la Ley 19.537 prácticamente dejó a los condominios no sociales (distinción con las denominadas “viviendas sociales”) prácticamente a la suerte del Derecho Privado y de los Juzgados de Policía Local. Fuera de las fiscalizaciones rutinarias del Servicio de Impuestos Internos (“contribuciones”, impuesto territorial), de la Dirección de Obras Municipales (verticales y ascensores, mantenciones y certificaciones), De la Superintendencia de Electricidad y Combustibles (en materia de gases) y de la Intendencia correspondiente (Directiva de Funcionamiento, OS10), no existe autoridad que supervise el cumplimiento de la Ley 19.537. Continúa leyendo nuestro artículo de la Nueva Ley de Copropiedad en Chile.
Problemas actuales
Eso lleva a que, como suele suceder en Derecho Privado, las interpretaciones de supuestos de hecho y de normas sean múltiples, llevando a poca certeza y a una excesiva judicialización de los conflictos. Todo, en desmedro de una etapa administrativa. Por ejemplo, quizás cómicamente y para el caso de condominios no sociales, el artículo 35 de la Ley 19.537 establece una instancia de mediación voluntaria ante las Municipalidades respectivas, que es simplemente infructífera. Son muy pocos los condominios no sociales que utilizan dicho mecanismo, que además no es obligatorio.
Y el asunto es de capital importancia. Los Condominios, sean o no sociales, son un asunto de Política Pública, que el Estado y el Gobierno de turno debiesen considerar entre sus innovaciones. El mercado inmobiliario y de copropiedad ha crecido exponencialmente en los últimos 10 años, y seguirá creciendo. A eso se suma una mayor concentración demográfica, que tiene impactos urbanísticos. Y por si no bastara, los Condominios son una solución habitacional que responde a un incremento de la población en grandes ciudades.
¿Una solución? Nueva Ley de Copropiedad en Chile
Pero, siempre hay esperanza. Y ella viene con el Proyecto de Nueva Ley de Copropiedad, Boletín N° 11.540-14, que ya fue aprobado íntegramente por el Senado. Para que sea Ley, en el Congreso falta la aprobación por la Cámara de Diputados. Yendo al asunto de este artículo, el Proyecto, en sus Títulos XIII y XIV, finalmente opta por fiscalizar a los Condominios, pero no de forma directa. A saber, opta por fiscalizar el cumplimiento de las normas de Copropiedad sujetando al Administrador del Condominio a una serie de requisitos de habilitación y obligaciones. Además, establece un procedimiento administrativo de multas y suspensión del cargo, de conocimiento de las respectivas Secretarías Regionales Ministeriales de Vivienda y Urbanismo.
Avances
No entrando en detalles acuciosos, que desde luego serán materia de otro artículo, por el presente queremos resaltar ante la comunidad interesada que lo dicho anteriormente es un gran avance. Y lo es puesto que precisamente la falta de fiscalización y excesiva judicialización son problemas actuales en Condominios. En términos simples: actualmente, para demandar a un Administrador, deben recabarse muchos antecedentes. Es totalmente posible, y como Estudio Jurídico lo hacemos perfecto, pero el tener una instancia y sanciones de índole administrativa es mucho más eficiente. Además, la creación del Registro de Administradores, a cargo del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, es un control capital. Tan así, que una sanción precisamente es inhabilitación de la persona denunciada para ejercer como Administrador.
Recordar que, actualmente, cualquier persona puede ejercer como Administrador de Condominios, sin existir un mínimo control de calidad. De la mano de la calidad también se destaca que, para la inscripción en el mencionado Registro, los Administradores deben haber aprobado un curso del rubro expedido por institución acreditada.
Seguiremos refiriéndonos en próximos artículos a las novedades de la nueva Ley de Copropiedad. De momento, destacar que vamos por buen camino.
DESCARGA AQUÍ EN PROYECTO DE NUEVA LEY DE COPROPIEDAD:
Estimados agradecida con su articulo, realmente muy importante estar atentos con la ley cuando es modificada. Pocos notifican o explican estos asuntos de suma importancia.
Saludos.
Estimada Patricia:
Muchísimas gracias por su comentario.
Efectivamente; por eso es que somos expertos en Derecho de Copropiedad y Condominios.
Continuaremos publicando contenido respecto a la Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria.
Muchos saludos
Buenos días, si varios vecinos consideramos que la persona que administra mi condominio no es apta para el puesto podemos hacer algo según la ley??
Por supuesto. Según el inciso final del artículo 22, el Administrador se mantiene en el cargo lo que la confianza de la Asamblea en él. Por tanto, es removible en cualquier oportunidad, siempre y cuando se realice la revocación en Asamblea Ordinaria, tal como se entiende del inciso primero del mismo artículo 22 citado.
¡Muchos saludos!
[email protected] / +56993291090
hola, ustedes ofrecen asesoria via zoom sobre como usar esa ley a mi favor??
Por supuesto que sí.
Escríbanos a [email protected] y/o llámenos al +56993291090 (también contamos con WhatsApp).
¡Muchos saludos!
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Hola que tal? amigos necesito una asesoria. En mi edificio hace mas de un año que el administrador fue removido del puesto por no cumplir con sus obligaciones, pero en su lugar se designó una persona provicional. Tenemos entendido que este no debe tener mas de un año en el cargo, ya que tampoco cumple con el resgistro. Por otro lado ha tomado decisiones sin consultar y hemos intentado postular otra persona pero nada que se logra,¿como poriamos hacer para proceder legalmente ante esta situacion?
Agradezco su pronta respuesta.
Estimado Leonardo:
Muchas gracias por su comentario.
Lo que menciona son disposiciones de la próxima Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, cual aún se mantiene en trámite legislativo.
Por tanto, la regla a aplicar es la del artículo 22 de la Ley 19.537, cual dice que el Administrador ha de ser elegido en Asamblea (Ordinaria), y que dura en el cargo lo que mantenga la confianza de la Asamblea.
Si tiene mayores dudas respecto a la situación de su Condominio, contáctenos.
¡Muchos saludos!
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Estimados muy buen aviso por este medio sobre la nueva ley. Tengo una duda con respecto a los administradores, porque el de mi condominio ha ejercido bien su rol pero el fue elegido en principio como personal provisional, por su rol bien ejercido. El administrador provisional no esta registrado por que no tenia pensado quedarse tanto tiempo, cómo haria en ese caso, por que tiene solo un mes para cumplir su tiempo en el condominio. La verdad es que quisieramos que el fuera el oficial administrador.
Estimada Nahomy:
Muchas gracias por su comentario.
La figura de Administrador Provisional no existe en la Ley 19.537.
Si quieren nombrar a una persona como Administrador del Condominio – que no sea miembro de Comité, en base al artículo 22 de la Ley 19.537 -, deben realizar Asamblea Ordinaria para tal efecto, Acta que a su vez debe ser reducida a escritura pública y guardarse en el Libro de Actas del Condominio.
Si necesita asesoría respecto a la situación de su Condominio, escríbanos.
¡Muchos saludos!
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Muy interesante este nuevo proyecto de la ley de copropiedad, ya hacia falta algunas modificaciones. Muchas gracias amigos por mantenernos al dia con las leyes.
Muchas gracias a usted por su interés y comentario.
¡Muchos saludos!
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Hola estimado Arcó, tengo una duda, si la ley 19.537 no habla sobre un administrador provisional, como se hace si uno cuenta con uno en el condominio, el proyecto de la nueva ley que establece sobre estos casos particulares?
Estimada Luisa:
Muchas gracias por tu comentario.
Efectivamente, la Ley 19.537 no incluye a Administradores provisionales; es un figura que no existe en la legislación actual.
Si su Condominio erróneamente tiene contemplado a un Administrador provisional, el mismo no es válido; en ese caso, la administración la ejercería el Presidente de Comité de Administración, de haber Comité. Si no hubiera Comité, debe realizarse Asamblea Ordinaria para su designación o, en su defecto, concurrir al Juzgado de Policía Local correspondiente para efectos de que designe en proceso o convoque a Asamblea Ordinaria.
El Proyecto de Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria contempla la figura del Administrador Provisional, pero sólo para viviendas sociales y que carezcan de administrador, según los últimos 3 incisos del artículo 68 del Proyecto.
¡Muchos saludos!
Un cordial saludo estimados, debido al nuevo proyecto de ley quisiera que me pudiera ayudar con respecto a una duda, es cierto que si el administrador presente en una fiscalización incumple con su registro puede ser inhabilitado completamente?
Agradezco su pronta respuesta.
Estimado Ali:
Dependiendo de la gravedad de la infracción, los artículos 87 y 88 del Proyecto de Nueva Ley de Copropiedad se encargan de detallar las infracciones y sus sanciones respecto del incumplimiento del Administrador en sus funciones.
Sólo en el caso de que la infracción sea considerada gravísima se inhabilita definitivamente al Administrador para volver a ejercer como tal. En el caso de que la infracción sea grave, puede sancionarse con una suspensión de 1 a 3 años.
¡Muchos saludos!
Agradecido con su articulo Arcóabogados, pero se espera que esta nueva ley sea más estricta ante la administración de condominio para evitar los abusos constantes por parte de ellos?
Así es.
Todo indica que así será, aunque hay algunos detalles que iremos tratando en nuevos artículos.
¡Muchos saludos!
Ante todo un cordial saludo estimados. Acabo de leer su información y la verdad que muy bien clara de entender. Estoy interesada en una asesoría ya que soy Administradora de un condominio. Le contactaré pronto.
¡Muchas gracias por su comentario!
Estaremos atentos.
Recuerde que nuestro correo es [email protected] y número +56993291090
¡Muchos saludos!
Hola!! cuanta profesionalidad en sus artículos, se distingue su contenido.
¿Tienen idea de en cual fase se encuentra este proyecto de nueva ley de copropiedad?
Estimada Isabella:
Muchas gracias por su comentario.
Sí. El Proyecto se encuentra actualmente en su segundo trámite legislativo, en la Cámara de Diputados. El Proyecto fue declarado con Suma Urgencia, por lo cual su despacho debiese ser expedito.
Muchos saludos
Hola. presentamos una falta de acuerdo los copropietarios de mi edificio, el 40% vota por cambiar al administrador pero la otra parte aun no se ponen de acuerdo ya que no hay un grupo estable a la toma de decisión, ¿como haríamos para cambiar al administrador actual?
Según el artículo 22 de la Ley 19.537, la revocación o remoción del Administrador del Condominio ha de realizarse por Asamblea Ordinaria. En esa línea, deben cumplir con los quórums que reseña el artículo 19 de la Ley 19.537, a saber: constituirse con un 60% de los derechos en el Condominio en segunda citación, o con los derechos asistencia en segunda, en ambos casos tomando los acuerdos correspondientes con mayoría absoluta de los asistentes (50% + 1).
En caso de que no sea posible realizar Asamblea Ordinaria de manera tradicional, hay métodos alternativos. Finalmente, siempre podrá recurrirse al Juzgado de Policía Local correspondiente para que resuelva, según sea el caso, acerca de la mantención o no del Administrador o, en subisidio, acerca de una manera alternativa de realizar Asamblea Ordinaria.
¡Muchos saludos!
Saludos estimados! ¿Esta nueva ley tiene desventajas para la administración de condominios?
No, la verdad es que la que será la Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria profesionaliza y rigidiza la función del Administrador en el Condominio, fijándole además un procedimiento administrativo de reclamación ante la Secretaría Regional del MINVU respectiva.
Muy bueno el tema compartido amigos, con respecto a los administradores si tienen algún antecedente penal, como se tomaría ese caso?
En aras de la que será la Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, los Administradores que hayan sido condenados penalmente por delitos contra las personas y contra la propiedad, no podrán inscribirse en el Registro Nacional de Administradores.
Así mismo, si en el cargo un Administrador es condenado penal o civilmente por responsabilidad, puede iniciarse una reclamación administrativa ante la SEREMI correspondiente del MINVU y busca su eliminación del Registro y/o una multa de 5 a 10 UTM.
Gracias por mantener esta información actualizada. Seguiré pendiente de sus nuevos artículos.
Saludos Arcóabogados.
¡Muchas gracias a usted!
Saludos estimados de Arcó!
Se ve que promete algo bueno este nuevo proyecto de ley, seguimos a la espera. Agradecemos cada actualización de estas noticias.
Así es
Muchísimos saludos
En primer ligar quiero felicitarlos por esta labor que hacen de informar sobre todo lo que acontece en este país. Sin duda alguna, son un estudio profesional. Por otro lado les pregunto, si tienen alguna idea de cuando se pondría en marcha este proyecto de ley?
Actualmente se está votando el proyecto en la Comisión de Vivienda de la Cámara de Diputados. Esperamos que antes de agosto el Proyecto ya esté aprobado.
Hola! ¿Como actuaria la nueva ley con los morosos de mas de 3 cuotas?
El tratamiento se encuentra en los artículos 20 N° 9 y artículo 36 el Proyecto
Artículo 20 N° 9: Suspender o requerir la suspensión, según sea el caso, y con acuerdo del comité de administración, del servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción que se suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes.
Artículo 36: Si el condominio no dispusiere de sistemas propios de control para el paso del o los servicios de electricidad o de telecomunicaciones, las empresas que los suministren deberán suspender el servicio que proporcionen a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos respecto del pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes, a requerimiento escrito del administrador y previa autorización del comité de administración. Con todo, no podrá efectuarse ni solicitarse la suspensión simultánea de más de uno de los servicios referidos en el numeral 9) del artículo 20 de esta ley. El administrador remitirá copia de dicho requerimiento a los propietarios morosos.
Buenas tardes estimados. Con respecto a este tema, quiere decir que con esta nueva ley el administrador tendrá como limites para poder ejercer el cargo de la administración?
Sí, deberá cumplir requisito y estar inscrito en el Registro Nacional de Administradores.
Hola, estimados, ante todo agradezco este tema a compartir. Muy importante el caso con los Administradores, ya que desconocer ese tipo de información puede generarse una infracción que puede costar el cargo. Agradecido y atento con todos su próximos artículos.
Marlon:
Muchas gracias por tu comentario.
Siempre procuramos entregar el mejor contenido jurídico.
Muchos saludos
Muy interesante este contenido estimados, muchas gracias por compartir las novedades de la nueva ley. ¿Saben alguna fecha posible que esto pueda estar vigente?
Esperamos que antes de 2021 la nueva Ley ya esté publicada.
Interesante…se ve que esta nueva ley de copropiedad promete mucho a los copropietarios! Estaré pendiente de todos sus artículos. Muchas gracias por compartir la información.
Muchas gracias por tu comentario!
Buenas noches Arcó. Consulta; Si la ley aun no esta vigente, puede el condominio suspender los servicios?
¿A qué se refiere con suspender los servicios?