El cumplimiento de la Ley de Copropiedad en Chile
Del año 1997, la aún vigente Ley de Copropiedad Inmobiliaria, N° 19.537, tiene muchas falencias. Para este artículo hemos escogido resaltar la falencia de fiscalización que, hasta el día, hace falta. Y hablamos, quizás, de una falencia de primer orden: la falta de una autoridad de fiscalización del cumplimiento de la Ley 19.537.
Yendo de la mano con variados aspectos de Copropiedad, la Ley 19.537 prácticamente dejó a los condominios no sociales (distinción con las denominadas “viviendas sociales”) prácticamente a la suerte del Derecho Privado y de los Juzgados de Policía Local. Fuera de las fiscalizaciones rutinarias del Servicio de Impuestos Internos (“contribuciones”, impuesto territorial), de la Dirección de Obras Municipales (verticales y ascensores, mantenciones y certificaciones), De la Superintendencia de Electricidad y Combustibles (en materia de gases) y de la Intendencia correspondiente (Directiva de Funcionamiento, OS10), no existe autoridad que supervise el cumplimiento de la Ley 19.537. Continúa leyendo nuestro artículo de la Nueva Ley de Copropiedad en Chile.
Problemas actuales
Eso lleva a que, como suele suceder en Derecho Privado, las interpretaciones de supuestos de hecho y de normas sean múltiples, llevando a poca certeza y a una excesiva judicialización de los conflictos. Todo, en desmedro de una etapa administrativa. Por ejemplo, quizás cómicamente y para el caso de condominios no sociales, el artículo 35 de la Ley 19.537 establece una instancia de mediación voluntaria ante las Municipalidades respectivas, que es simplemente infructífera. Son muy pocos los condominios no sociales que utilizan dicho mecanismo, que además no es obligatorio.
Y el asunto es de capital importancia. Los Condominios, sean o no sociales, son un asunto de Política Pública, que el Estado y el Gobierno de turno debiesen considerar entre sus innovaciones. El mercado inmobiliario y de copropiedad ha crecido exponencialmente en los últimos 10 años, y seguirá creciendo. A eso se suma una mayor concentración demográfica, que tiene impactos urbanísticos. Y por si no bastara, los Condominios son una solución habitacional que responde a un incremento de la población en grandes ciudades.
¿Una solución? Nueva Ley de Copropiedad en Chile
Pero, siempre hay esperanza. Y ella viene con el Proyecto de Nueva Ley de Copropiedad, Boletín N° 11.540-14, que ya fue aprobado íntegramente por el Senado. Para que sea Ley, en el Congreso falta la aprobación por la Cámara de Diputados. Yendo al asunto de este artículo, el Proyecto, en sus Títulos XIII y XIV, finalmente opta por fiscalizar a los Condominios, pero no de forma directa. A saber, opta por fiscalizar el cumplimiento de las normas de Copropiedad sujetando al Administrador del Condominio a una serie de requisitos de habilitación y obligaciones. Además, establece un procedimiento administrativo de multas y suspensión del cargo, de conocimiento de las respectivas Secretarías Regionales Ministeriales de Vivienda y Urbanismo.
Avances
No entrando en detalles acuciosos, que desde luego serán materia de otro artículo, por el presente queremos resaltar ante la comunidad interesada que lo dicho anteriormente es un gran avance. Y lo es puesto que precisamente la falta de fiscalización y excesiva judicialización son problemas actuales en Condominios. En términos simples: actualmente, para demandar a un Administrador, deben recabarse muchos antecedentes. Es totalmente posible, y como Estudio Jurídico lo hacemos perfecto, pero el tener una instancia y sanciones de índole administrativa es mucho más eficiente. Además, la creación del Registro de Administradores, a cargo del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, es un control capital. Tan así, que una sanción precisamente es inhabilitación de la persona denunciada para ejercer como Administrador.
Recordar que, actualmente, cualquier persona puede ejercer como Administrador de Condominios, sin existir un mínimo control de calidad. De la mano de la calidad también se destaca que, para la inscripción en el mencionado Registro, los Administradores deben haber aprobado un curso del rubro expedido por institución acreditada.
Seguiremos refiriéndonos en próximos artículos a las novedades de la nueva Ley de Copropiedad. De momento, destacar que vamos por buen camino.
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