Actualmente se desconoce mucha información acerca de cómo que se aplicará la nueva ley de copropiedad en Inmobiliarias, respecto a sus roles y compromisos. En primer lugar, es importante dejar en claro que las Inmobiliarias son un copropietario más dentro del condominio. Se hace énfasis en aquello porque se ha creído por años que el Art. 30 de la Ley 19.537 es una especie de “Regla de Comienzo” de participación de los demás Copropietarios compradores. Siendo que la norma sólo tiene aplicación para efectos de una Asamblea Extraordinaria que mantenga, modifique o sustituya el Reglamento de Copropiedad confeccionado por la empresa inmobiliaria.
Nueva ley de copropiedad en inmobiliarias: Obligación
De acuerdo a lo establecido en el Art. 48 de la nueva ley, respecto de inmobiliarias se mantendrá la obligación de la misma de confeccionar el primer Reglamento de Copropiedad del Condominio. Todo esto, sin perjuicio de las excepciones y normas especiales establecidas en la mencionada ley.
Asimismo, les corresponderá a los directores de obras municipales verificar que un condominio cumple con lo dispuesto anteriormente. Además, deberá extender el certificado que lo declare acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria.
La nueva ley también expresa en su Art. 52 que la comunidad que se forme entre los copropietarios, y que no cumplan con los requisitos para acogerse al régimen de Copropiedad Inmobiliaria, se regirá por las normas del derecho común, a saber, de comunidades civiles. De esta forma se confirma el que, no habiendo copropiedad, existe comunidad civil entre los dueños.
Responsabilidad de las Inmobiliarias
En la Ley General de Urbanismo y Construcciones se puede observar, en su Art. 18, que se mantiene la responsabilidad de la empresa Inmobiliaria por defectos de la construcción. Los proyectistas serán responsables por los errores en que hayan incurrido, si de estos se han derivado daños y perjuicios. Las acciones judiciales y su prescripción se distinguen entre el tipo de defecto en la construcción que se trate. Estos siendo contados a partir de la fecha de la recepción definitiva de la obra por parte de la Dirección de Obras Municipales.
Por otro lado, es importante mencionar que la nueva normativa expresa que el primer Administrador ha de ser designado por la empresa Inmobiliaria. Despejando así todas las dudas que se mantenían hasta el día de hoy, pues la Ley 19.537 no lo resuelve.
El Art. 9 de la nueva ley establece que, una vez efectuada la recepción definitiva de la edificación, la persona propietaria del condominio deberá designar al primer administrador. Siendo esto antes de la ocupación del primer copropietario. Así mismo, éste deberá levantar un acta de las condiciones y estado de funcionamiento de todas las instalaciones de los bienes comunes. En caso de que haya recepciones definitivas parciales, dicha contratación del Administrador se deberá efectuar una vez efectuada la primera de dichas recepciones.
Rendición de Cuentas de la Administración
Con respecto a la Administración, no podemos pasar en alto la rendición de cuentas que esta deberá tener con el condominio. El Art. 9 de la nueva ley expresa que, como punto de partida, el primer administrador deberá convocar a asamblea extraordinaria para rendición de cuentas. Una vez enajenado el 66% de las unidades que formen parte de un condominio nuevo.
El Administrador deberá rendir cuenta documentada y pormenorizada de su gestión. Además, esto debe ser en conjunto con la persona natural o jurídica propietaria del condominio que dictó el primer reglamento de copropiedad en la asamblea.
Sumado a todo lo anterior, el administrador debe presentar un informe a la asamblea, detallado y documentado de:
- Las condiciones y estado de funcionamiento de todas las instalaciones de los bienes comunes a la fecha en que se realiza la asamblea.
- Las mantenciones y reparaciones efectuadas a los bienes comunes hasta esa fecha.
- El pago de las prestaciones laborales y previsionales del personal del condominio.
- En esa misma asamblea, los copropietarios deberán adoptar acuerdos sobre:
- La mantención, modificación o sustitución del reglamento a que se refiere este artículo.
- La ratificación del plan de emergencia a que alude el artículo 40.
- La ratificación en el cargo o reemplazo del administrador.
En este artículo podemos tener una información más clara de lo que muchos años generó dudas y que no fue resuelto en la ley 19.537 con respecto a las inmobiliarias y su rol y obligaciones. Te invitamos a leer nuestro artículo Rol de una Inmobiliaria en el Condominio en donde podrás conocer importantes detalles sobre este tema.
Esperando este artículo sea de ayuda la comunidad, equipo de Arcó Abogados.
Escrito Por: SiberianCodes