Desalojo de Arrendatarios ¡Todo lo que debes saber!

Existen diferentes causas en las que el arrendador puede tomar acciones para el desalojo de arrendatarios. En este artículo te contaremos todos los detalles gracias a nuestros abogados para que puedas estar informado correctamente de cómo accionar ante cualquier evento. Con respecto a los arrendatarios, es un tema que debe demostrarse las causas por el cual quiere desalojar al arrendatario.

Las causas de desalojo de arrendatarios pueden darse tanto por el no pago de la cuota correspondiente como por daños o perjuicios que haya causado al inmueble. Cómo lo explicamos en otro artículo, existen diferentes tipos de contratos. De acuerdo con ello, se tiene un procedimiento diferente. Cuando el arrendatario o arrendataria no cumple las obligaciones del contrato de arrendamiento, el arrendador puede demandar por intermedio de un abogado ante el respectivo juzgado civil. Esto es para solicitar el término del contrato más el pago de las rentas impagas e indemnización de perjuicios, cuando corresponda.

Para poder desalojar a un arrendatario se debe cumplir con un protocolo, Iniciándolo con la notificación a través de una carta. De esta forma, estará notificando al arrendatario correctamente, así pueda programar cuándo puede irse o desalojar el inmueble.

¿Qué debo hacer si el arrendatario no quiere desalojar el inmueble?

Si el arrendatario se niega a desalojar el inmueble, posterior al envío de la notificación, debes solicitar la asesoría de un abogado o acudir a un centro de conciliación. Así se busca poder mediar con el arrendatario para que el desalojo se realice de forma armónica.

Si sucede el caso que el arrendatario no acepte las condiciones planteadas o no asiste a las citaciones de mediación, tendrá que solicitar un acta de conciliación fallida.

Esta acta de conciliación será necesaria como requisitos para poder iniciar un proceso judicial. En caso de que no se logre la mediación, el proceso judicial sería el siguiente paso, luego de la Acta de Conciliación fallida.

El arrendador debe tomar en cuenta que, para poder desalojar al arrendatario del inmueble, constará de una inversión en todos los trámites y poder obtener el desalojo. Esta inversión siempre será necesaria, ya que podrá obtener la asesoría de abogados profesionales que le guíen correctamente y, a su vez, puedan representarlo ante la demanda judicial.

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¿Qué es la Carta de desahucio?

La Carta desahucio es una notificación que entrega el arrendador al arrendatario, basándose en el derecho que le otorga la ley. Asimismo, informando al mismo que desea dar por terminado el contrato de inquilinato de forma anticipada, debido al incumplimiento del convenio legal establecido.

¿Cómo procede el desahucio en los casos de los contratos pactados mes a mes y de duración indefinida?

En estos casos, el desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario.

El plazo para el desahucio es de dos meses, plazo que se cuenta desde su notificación, y se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble. Dicho plazo más el aumento no podrá exceder, en total, de seis meses.

El arrendatario una vez que se le comunica la decisión unilateral del arrendador puede restituir el bien raíz antes de que termine el plazo y sólo tiene obligación de pagar la renta hasta el día en que se va del inmueble.

¿Cómo procede el desahucio en los contratos de arriendo a plazo fijo?

Si es un contrato por un plazo fijo no superior a un año, y el arrendador quiere terminarlo antes, sólo puede hacerlo judicialmente, mediante una demanda. El arrendatario tiene un plazo de dos meses para dejar el inmueble, desde que se le notifica la acción judicial y deberá pagar sólo hasta el día en que desaloje el inmueble.

¿Qué tribunal es competente para tramitar los juicios por arriendo?

Los procedimientos se deben llevar ante los juzgados civiles o juzgados de letras de competencia común. Estos tribunales ven las siguientes materias: desahucio del contrato, terminación del arrendamiento, restitución de la propiedad por expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo. Asimismo, la restitución de la propiedad por extinción del derecho del arrendador, indemnización de perjuicios que intente el arrendador o el arrendatario. Y, otros casos que se refieren a las demás cuestiones derivadas de estos contratos.

¿Qué debo hacer con un arrendatario moroso?

El primer paso que debe dar es, enviarle una notificación si desea que desaloje para poder proceder. En caso de que el arrendatario omita a la notificación enviada, deberá realizar una demanda judicial en donde exprese los motivos o el motivo.

El arrendador debe tomar en cuenta que debe consignar todas las pruebas y testigos para poder presentarlo ante los juzgados de policía local. A través de los recibos de pagos, podrá demostrar la morosidad del arrendatario o en su defecto, que no ha cumplido con el deber.

Las notificaciones de desalojo se pueden dar con o sin causas, de acuerdo con ello, se deben practicar lineamientos diferentes. Por lo tanto. Debe prestar atención a lo que le diremos más adelante.

¿Cómo puedo desalojar al arrendatario sin haber incumplido el contrato?

Como bien sabemos, el arrendador puede tomar la decisión de no seguir arrendando el inmueble, por diferentes motivos. Aún si el arrendatario ha cumplido correctamente con el contrato realizado.

Pero, aunque las leyes de desalojo permiten que se haga esta solicitud se debe cumplir ciertos lineamientos. Como que el arrendador debe otorgarle un período de notificación más prolongado para dejar el inmueble, generalmente de 30 o 60 días. Este periodo debe estar especificado en el contrato de arriendo que se firmó al principio de la relación entre ambas partes.

¿Nuevo proyecto de ley para desalojar arrendatarios rebeldes en Chile?

Para la fecha del 2 de septiembre del 2021, la Comisión aprueba en general proyecto que permite desalojar a los arrendatarios rebeldes. La idea de agilizar los procedimientos judiciales para que los «arrendatarios rebeldes» contó con el respaldo unánime de los integrantes de la Comisión de Constitución. Por lo tanto, aprobó en general un proyecto en esa línea.

Esto es con el objetivo de que puedan restituir los inmuebles a sus dueños en casos en que registren morosidad sostenida o daños. Para nadie es un secreto que existen casos en que arrendatarios deben meses y que cuando los dueños quieren recuperar el inmueble se demora entre un año o un año y medio. Y, a veces se entregan con millonarias deudas por servicios básicos y daños.

El proyecto propone modificar la regulación contemplada en el Código de Procedimiento Civil, con el fin de incorporar una nueva medida precautoria. La restitución anticipada de un inmueble, sin previo desahucio; y la incorporación de un artículo que contiene hipótesis especiales de procedencia de la nueva medida precautoria.

¿Qué es el lanzamiento por fuerza pública del arrendatario?

Es la sentencia de terminación del contrato de arrendamiento, ya sea por evicción, terminación anticipada o inmediata por cualquier causa legal. Y, culmina en sentencia que exige la devolución o entrega del inmueble a la otra parte. Por lo tanto, se fija un plazo o tiempo determinado para el entrega del inmueble.

Dichas acciones legales estan respaldadas y contempladas en la Ley de Arrendamiento, Nº 18.101, el Código Civil y el de Procedimiento Civil.

Si el juez dicta una sentencia ordenando al inquilino que devuelva la propiedad arrendada, pero no lo hizo dentro del plazo señalado por el juez, entonces se hará la liberación, es decir, la licencia forzosa con la ayuda de la fuerza pública.

¿Cómo se inicia este procedimiento?

El propietario, en presencia de un abogado, solicita al tribunal la liberación de todos los residentes de la propiedad. Deberá notificarse al arrendatario o a sus ocupantes, sobre la resolucion que se dicte.

El lanzamiento lo suele realizar el Ministro de Fe, geralmente es un receptor judicial. Este aviso se enviará a la dirección del inquilino para informarle que debe mudarse. Si el arrendatario se niega a tomar esta medida, el tribunal ordenará el lanzamiento por la fuerza pública. Esto generalmente significa estar acompañado por un Carabinero con derecho o facultades de allanamiento y descerrajamiento. Esto en caso de oposición o de que no haya personas en el inmueble.

¿Cuáles son los gastos en un juicio por desalojo de arrendatarios?

Es importante saber y tener claro que este tipo de támites o demandas tienen sus costos. Pero si desea tener de vuelta su propiedad, deberá verlo como una inversión para la resolucion del conflicto. Los gastos exactos no lo podemos determinar nosotros en su totalidad pero lo que si podemos decirle es por lo que deberá pagar.

Dentro de los gastos que debe tener en cuenta, son los siguientes:

• Gastos por contratación de un abogado. Wl cual debe asegurarse de elegir el mas idóneo y calificado para su caso. Posteriormente, acordar con él, el pago por sus honorarios.
• Deberá pagar la contratación de un receptor judicial encargado de la notificación de la demanda y por efectuar la etapa de cumplimiento de la sentencia.

¿Qué es el juicio precario?

Es un juicio sumario, un procedimiento simplificado, cuyo objeto es la devolución de bienes ocupados por un tercero no autorizado. En pocas palabras, intentan desalojar a un inquilino sin contrato en Chile. Así como tambíen, es la única opción en términos legales que hay para obtener el desalojo de ocupantes no deados. Y, la restitución del inmueble cuando este ha sido tomado por terceros.

Esto tiene como fundamento el artículo 2.195 inciso segundo del Código Civil. El cual establece que, el precario, como institución jurídica, constituye la tenencia de cosa ajena, sin contrato y a espaldas o en contra de la voluntad del dueño. Por consiguiente, el juicio de precario es el único juicio de arrendamiento que nos permitirá sacar arrendatarios sin contrato de nuestro inmueble en Chile.

¿Que tipo de juicio debo proceder por el no pago de renta?

Es natural que exista coinfunsion al momento de proceder a un juicio cuando un tercero dispone de su propiedad y no quiere entregar. Pero, hay que tener claro las diferencias entre un juicio precario como lo mencionamos anteriormente y el de arriendo. Ya que, en el juicio de arrendamiento existe una sola audiencia que contestará la demanda por no pago de arriendo. En cambio, el juicio precario trata de desalojar a un arrendatario sin contrato en Chile.

Entonces, otro punto que se debe tomar en cuenta es que, el juicio precario toma más tiempo, podría demorar entre 6 y 8 meses desde que de notifica al demandado hasta que se dicta la sentencia. 

El juicio precario es un juicio ideal para desalojo sin contrato. Las pruebas se centrarán en acreditar que el demandante es dueño del inmueble tomado. Por otro lado, de comprobar que quienes ocupan el inmueble, no cuentan con un título ni con la autorización para hacer uso de él. Así que, si no ha pagado la renta o posee un contrato, no es el juicio que corresponda al caso.

¿Qué tiempo demora el juicio por desalojo de arrendatarios?

El proceso normalmente puede demorar entre 2 y 6 meses, dependiendo de si el inquilino ha aceptado desalojar voluntariamente la propiedad después de una orden judicial o si se requiere una solicitud ante una autoridad superior. Si los inquilinos no quieren abandonar la propiedad, tendrán que recurrir al alzamiento por fuerza publica. El cual este juicio o procedimiento puede demorar de 4 a 6 meses.

Ya para el caso que no conste por contrato, o los ocupantes del inmueble no tengan ningun tipo de titulo o autorizacion y se niegan a entregar, debe optar por un juicio precario. Este tipo de juicio demoran mucho más tiempo, pudiendo ser de 8 meses a 1 año.

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