Nueva Ley de Arrendatarios: Ley Devuélveme Mi Casa, Ley 21.461

Nueva Ley de Arrendatarios pretende reforzar los derechos de los propietarios de inmuebles frente a los inquilinos rebeldes que mantienen grandes deudas. Asimismo, para los que provocan daños en su vivienda y se muestran reacios a hacer frente a sus obligaciones económicas o devolverlas a sus propietarios.

La sentencia dictada autoriza al juez, como medida cautelar, a ordenar la restitución anticipada del inmueble en caso de incumplimiento o cuando el arrendatario haya causado daños a la vivienda. Adicionalmente, le permite ordenar el desalojo contra el arrendatario demandado utilizando la fuerza en caso de ser necesario.

¿Qué pasa con los arrendatarios morosos en la nueva ley de arriendos?

Los inquilinos que no pagan o estén morosos, tendrán menos tiempo para resolver conflictos. Esto significa que tendrán 10 días a partir de la audiencia final para devolver el inmueble. Además de saldar la deuda, tanto de servicios básicos como de alquiler. A falta de contrato, se tomará la palabra arrendador para el cálculo.

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¿Cómo será el tramite judicial con esta nueva ley de arrendatarios?

Los procedimientos judiciales especiales serán más fáciles y rápidos para recuperar las rentas y las propiedades de alquiler. En este marco, se ha señalado que es necesario indicar, entre otras cosas, las cuentas por gastos comunes y de consumos básicos adeudadas. Además, se exige que el deudor pague la renta y las cantidades de las deudas antes mencionadas dentro de los 10 días continuos. (Nueva Ley de Arrendatarios)

Si el deudor no cancela o no comparece, será condenado al pago de las deudas cobradas y se dará su desalojo, así como el de cualquier otra persona que habite en el inmueble, en un plazo no mayor de 10 días.

Debido a la notificación del reclamo y su determinación, podrán ser asignados a cualquier adulto que resida en el hogar. Asimismo, en el lugar donde la persona notificada ejerza su actividad, profesión u oficio.

¿Cómo se da la restitución anticipada del inmueble en la nueva ley de arriendos?

El reglamento faculta al juez del tribunal de rentas custodio para decidir, con carácter cautelar, la devolución anticipada del inmueble. A solicitud del demandante y con el mérito de lo obrado en la audiencia, el juez podrá ordenar la restitución anticipada del inmueble y el lanzamiento del arrendatario demandado, con auxilio de la fuerza pública si fuere necesario. (Nueva Ley de Arrendatarios)

Esta medida será procedente en aquellos casos en que el arrendador demandare la terminación del contrato de arrendamiento y la restitución del bien arrendado. Por haberse destruido parcialmente o haber quedado inutilizado para su uso como consecuencia de la acción u omisión del arrendatario en su cuidado. En todos los casos sólo será necesario acreditar, sobre la base de los antecedentes presentados junto a la demanda. Y, a aquellos ventilados en la audiencia, la existencia de una presunción grave del derecho que se reclama.

El juez puede apreciar las circunstancias y pretender que, antes de la devolución anticipada, el actor deba emitir una fianza que permita al arrendatario reembolsar los daños sufridos en el lanzamiento, en el caso de la sentencia. Y en la sentencia final del juicio, no fuera condenado a devolver o restituir el inmueble. (Nueva Ley de Arrendatarios)

Del procedimiento monitorio para cobro de rentas de arrendamiento: (Nueva Ley de Arrendatarios)

La demanda monitoria de cobro de rentas de arrendamiento y restitución consecuencial del inmueble arrendado deberá señalar:

1. El nombre, profesión u oficio y domicilio del arrendador y del arrendatario.
2. El inmueble arrendado, la o las rentas de arrendamiento y las cuentas por gastos comunes y de consumo adeudadas.
3. Una relación precisa de los antecedentes y las razones que explican tales deudas; y
4. La forma, fecha y lugar en que hubiesen sido contraídas.
5. La solicitud de que se requiera al deudor para que, dentro del plazo de diez días corridos, pague las rentas. Y, las cuentas de gastos comunes y de consumo adeudadas. Asimismo, las que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda, más los intereses y costas que correspondan. Y, para el caso de que el deudor no pagare o no compareciere o no formulare oposición, que se le tenga por condenado al pago de la obligación reclamada, bajo el apercibimiento previsto en el artículo 18-C, y se materialice el lanzamiento en la forma prevista en la ley.

¿Qué sucede si el deudor no paga o compareciere ante la demanda?

El juez establecerá en la resolución que, en el evento de que el deudor no pague, o no comparezca o no formule oposición, se le tendrá por condenado al pago de la obligación reclamada. Y, dispondrá su lanzamiento y el de los otros ocupantes del inmueble en un plazo no superior a diez días. Estos contado desde que la respectiva resolución se encuentre firme y ejecutoriada o cause ejecutoria.

Esta resolución tendrá la fuerza de sentencia definitiva firme y servirá de título suficiente para su ejecución. (Nueva Ley de Arrendatarios)

Conclusión:

Las reformas a la ley de arrendamiento tienen como objetivo modernizar las normas que se actualizaron una sola vez en 2003. La iniciativa tiene como objetivo acabar con el abuso de los morosos que no pagan el alquiler de las casas en las que viven a través de un marco regulatorio simétrico entre inquilinos y propietarios.

El litigio solía significar un proceso engorroso para un propietario de vivienda, que tomaba un promedio de siete meses en decretar el lanzamiento con auxilio de la fuerza pública. Con los consiguientes perjuicios que, en muchos casos, tienen los ingresos de estos arriendos para vivir.

Es por ello, que se establece un procedimiento expedito y de mayor celeridad para que el arrendador pueda, en los supuestos y con los requisitos que el proyecto establece. Asimismo, recuperar el bien raíz arrendado y obtener el pago de las sumas que se le adeudan por concepto del contrato de arrendamiento.

Este escenario, entre otras cosas, acelera el proceso de alquiler y le da al tribunal 10 días para resolver después de la audiencia final. Esto podría crear un ímpetu para que más personas ingresen a la industria del alquiler. Esto se debe a que, con esta ley, los expertos coinciden en que ofrecerá más oportunidades y mayor seguridad tanto para los propietarios como para aquellos que planean comprar una casa de inversión. (Nueva Ley de Arrendatarios)

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