Actualmente el arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles en Chile se ha vuelto muy común en la sociedad. La sesión del goce de una propiedad a través de un contrato ha sido la forma de adquisición de viviendas de más de un 22% de los grupos familiares en Chile. Estos comprenden habitaciones o unidades habitables que forma parte de un bien raíz residencial.
Con el alza de la comunidad inmigrante el numero ha ascendido a uno 82% según los resultados obtenidos en la última encuesta realizada por el Casen1. En este sentido, los dueños de dichas propiedades han incurrido a ciertos abusos y al incumplimiento básico de las condiciones aptas. En donde se entreguen en el arriendo de una propiedad.
La mala calidad constructiva, el deterioro del entorno y el hacinamiento al que se expone la población son algunos de los factores que ostentan las personas. Una población que no cuenta con muchos recursos económicos, sumando a su vez los altos costos de renta que se les obliga a pagar cada mes.
El desconocimiento de los estándares mínimos de habitabilidad en nuestra legislación constituye una situación de inminente peligro tanto para quienes habitan el inmueble como para toda la comunidad. Es por esto que el tribunal pleno de la corte suprema fijo normas especiales para prohibir y sancionar el arrendamiento y el subarrendamiento abusivo.
El proyecto gira en torno a la creación de las figuras de arrendamiento abusivo y subarrendamiento abusivo, que se encuentran contenidas en la propuesta de artículo 24 bis. En término generales, se trata de tres grupos de circunstancias que darían lugar a dichas figuras y que gravitan en torno a tres conceptos:
- Carga ocupacional
- Condiciones de habitabilidad, seguridad e higiene
- Renta de subarrendamiento.
¿Cuándo es considerado el arrendamiento o subarrendamiento abusivo?
En virtud de lo anterior, las diputadas y los diputados firmantes propusieron el siguiente proyecto. Según el artículo 24 bis se considera abusivo en cualquiera de las siguientes circunstancias:
- En aquellos contratos de arrendamiento o subarrendamiento de habitaciones u otros locales habitables con fines residenciales en que la carga ocupacional por habitación o local habitable sea superior a 3 personas.
- Cuando la inobservancia o infracción de las normas relativas a condiciones de habitabilidad, seguridad e higiene, contenidas en la Ley General de Urbanismo y Construcciones, las disposiciones aplicables del Código Sanitario, constituya un riesgo potencial para los habitantes del inmueble, vecinos o transeúntes.
- En el subarriendo de habitaciones o locales habitables con fines residenciales en que, las rentas de subarriendo sean iguales o superiores al doble de la suma que resulte de dividir la renta de arrendamiento que el arrendador pague por la totalidad del inmueble, por el número de habitaciones o locales habitables del mismo.
¿Qué puedo hacer ante los abusos de los arriendos o subarriendos?
Según el artículo 24 ter. Cualquier persona podrá denunciar ante el Juzgado de Policía Local correspondiente el incumplimiento de las disposiciones señaladas en este título. En donde deberán acompañarse de los medios probatorios de que se dispongan.
Una vez recibida la denuncia, el Juzgado de Policía Local dispondrá la fiscalización por parte de la Dirección de Obras Municipales de la respectiva Municipalidad. Quienes serán auxiliados por la fuerza pública en caso de requerirlo.
En caso de configurarse un arrendamiento o subarrendamiento abusivo, el arrendatario o subarrendatario tendrá derecho a que se le restituya lo pagado en exceso. Además, a poner término anticipado al contrato sin la obligación de pagar la renta por el periodo restante. Todo esto de acuerdo al procedimiento dispuesto en el Título IV del proyecto de ley.
¿Qué Consecuencias recibirá el arrendador o subarrendador que incumpla el proyecto de ley?
El artículo 24 quáter indica que el arrendador o subarrendador que arriende o subarriende un inmueble por habitación sobrepasando la carga ocupacional máxima de personas. Asimismo, aquellos cuyos estándares incumplan las normas establecidas en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Del mismo modo, cuyas rentas de subarriendo sean iguales o superiores al doble de la suma que el arrendador pague por la totalidad del inmueble. De acuerdo al número de habitaciones del mismo; será sancionado con multa a beneficio municipal de 5 a 100 unidades tributarias mensuales. Todo esto de conformidad al artículo 20 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.
Para la determinación de la cuantía de la multa se tomará en consideración la gravedad del incumplimiento. Así como también, su duración y el beneficio que el contrato hubiera reportado al arrendador o al subarrendador, según corresponda.
Asesoría Legal
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Esperando este artículo sea de ayuda la comunidad, equipo de Arcó Abogados.
Escrito Por: SiberianCodes