Sesión 10 de Agosto: Votaciones Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria
Votaciones Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria: Sesión 10 de Agosto
Iniciando la Orden del Día, se recibió al presidente de CGAI Chile, señor Ahumada quien efectuó dos precisiones en torno a la iniciativa. (Votaciones Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria)
La primera dice relación con que los administradores tienen la obligación, en defecto del propietario, de contratar seguro de incendio para las áreas comunes y unidad. Se trata de una situación que da lugar a ambigüedades, por ejemplo: propietarios que exhiben seguros contratados por ellos -que luego no pagan-, dejando a la comunidad sin la cobertura de esa unidad y del valor de dominio común correspondiente. Sin embargo, la responsabilidad sigue siendo del administrador; o la de aquellos copropietarios que aseguran contar con seguro. Pero para el caso de siniestro, podrían demandar al administrador que confío en su palabra por no haber cumplido con su deber de tomar el seguro.
Sugirió como solución que exista una sola póliza general que contemple el seguro de incendio de los espacios comunes y las unidades. Asimismo, formulándose el cobro de la prima conjuntamente con el de los gastos comunes, indicando su monto en forma desglosada de éstos. Aplicando al pago de lo adeudado por este concepto, las mismas normas que rigen para los gastos comunes, en especial, para efectos del cobro ejecutivo y corte de luz.
Asimismo, propuso que el valor de dicho seguro sea determinado previa tasación (según valor de reposición) y establecer la posibilidad de presentar copia de la póliza del seguro del edificio para solicitar rebaja del seguro individual.
A mayor abundamiento, precisó que la contratación de seguros colectivos, al ser tomados para toda la comunidad, resultarían más económicos.
Votaciones Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria
El segundo se relaciona con la certificación de ascensores y gases, hizo presente que los administradores también son responsables, de conformidad al artículo 20 Nro. 2 de la iniciativa, por las mantenciones, inspecciones y certificaciones de las instalaciones y elementos que lo requieran, entre otras, las de gas y los ascensores. Sin embargo, esta norma no considera que es el comité de administración quien autoriza o no su ejecución.
Se trata de una situación que se ya se ha judicializado, debiendo los administradores acreditar que realizaron todas las gestiones al efecto en juicio.
Al respecto propuso que se exima al administrador de dicha responsabilidad y ésta recaiga exclusivamente en el comité de administración. Así como también, que baste como medio de prueba que el administrador envíe un correo electrónico informando al comité la obligación de proceder con uno de estos trabajos. Y si no es aprobado, automáticamente la responsabilidad sea traspasada a éste último liberando al administrador de ella.
Aseveró que estas dos materias perjudican directamente a la comunidad independientemente que los administradores sean afectados también.
El diputado Osvaldo Urrutia estimó razonable considerar los puntos expuestos.
El señor Gazitúa precisó que con la iniciativa se introduce un pequeño cambio de redacción que produce un gran impacto. Lo anterior, porque la ley vigente en el art. 46 prescribe que: “Salvo que el reglamento de copropiedad establezca lo contrario todas las unidades de un condominio deberán ser aseguradas contra riesgo de incendio…”.
Con el proyecto de ley se elimina la parte que dice: “Salvo que el reglamento de copropiedad establezca lo contrario”, y directamente se consagra
que todas las unidades de un condominio que contemple el destino habitacional deberán ser aseguradas contra riesgo de incendio, cerrando la posibilidad que haya unidades sin seguro. (Votaciones Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria)
Planteamiento Señor Ahumada:
Ahora, lo que plantea el señor Ahumada, es algo distinto, y dice relación con la necesidad de que haya un seguro de incendio de toda la comunidad con carácter colectivo. Se trata de un tema, que se discutió en el primer trámite y que se puede revisar. Siempre que quede bien vinculado con las exigencias de seguro que hacen los bancos para contratar créditos hipotecarios.
En cuanto a la responsabilidad de los administradores, acotó que en los procedimientos sancionatorios hay lugar a la rendición de pruebas. Esa es la oportunidad que tiene el administrador para demostrar que realizó todas las gestiones. No es automática la sanción y debe quedar claro que la falta de acuerdo u desaprobación del comité de administración no debe ir en desmedro del administrador que cumplió con sus funciones en este sentido.
El señor Ahumada acotó que ya se encuentra resulto en la legislación vigente que, en caso de tener contratados dos seguros, corre el primero. Asimismo, la legislación establece la libertad de elegir seguros. A diferencia del pasado, donde los bancos ligaban al crédito hipotecario la contratación del seguro.
Respecto a la responsabilidad del administrador en materia de certificaciones, señaló que éste realiza una propuesta con la cotización al comité de administración del condominio. Pero no puede ejecutarla sin su aceptación. Luego, para demostrar que ha sido diligente deben contratar un abogado que los represente y lo demuestre en sede judicial. Por ello, es importante que la sanción quede establecida derechamente en el comité de administración y no en el administrador o que baste como medio de prueba que el administrador envió un correo electrónico informando al comité la obligación de proceder con uno de estos trabajos, y si no es aprobado, automáticamente la responsabilidad sea radicada en el comité.
Contratación de Seguros
La diputada Olivera consultó cómo funciona la contratación de seguros al momento de la compra de las unidades.
El señor Ahumada respondió que hay que distinguir dos situaciones. La primera dice relación con que actualmente no existe obligación de contratar el seguro en conjunto con el crédito hipotecario y la segunda es que se acredite la contratación del seguro que ofrece la comunidad ante el banco respectivo.
Acotó que las pólizas de las comunidades tienen el carácter de colectivas, pero detallan cada bien. Por lo tanto, en ese sentido las compañías de seguros entregan certificados de cobertura y vigencia individual pormenorizado.
A continuación, se procedió a votar la iniciativa, en el siguiente orden:
Artículo Nro. 9
Regula la dictación, contenido y formalidades del primer reglamento de copropiedad, así como las limitaciones de las normas que se pueden incorporar y las prohibiciones impuestas al titular del proyecto, a la asamblea de copropietarios, al administrador y al comité de administración.
Asimismo, señala que efectuada la recepción definitiva y antes de la ocupación del primer copropietario, el propietario del condominio debe designar al primer administrador quien debe levantar acta de las condiciones y estado de funcionamiento de las instalaciones de los bienes comunes.
Regula también la entrega y el archivo de documentos del condominio y dispone que enajenado el 66% de un condominio nuevo se deberá convocar a la primera asamblea extraordinaria debiendo el primer administrador rendir cuenta documentada y pormenorizada de su gestión y, además, en conjunto con el propietario del condominio que dictó el primer reglamento de copropiedad, presentará un informe a la asamblea, detallado y documentado. Además, señala que en dicha asamblea los copropietarios deberán adoptar acuerdos sobre la mantención, modificación o sustitución del primer reglamento, la ratificación del plan de emergencia y la ratificación o reemplazo del administrador.
Las diputadas Castillo, Girardi y el diputado Winter formularon una indicación para agregar a continuación de la letra c) del inciso final del artículo 9°, reemplazando el punto aparte por un punto seguido la siguiente frase: “El cargo de administrador deberá reemplazarse en todo caso de acuerdo a lo establecido en el inciso segundo del artículo 18.”.
Sometido a votación el artículo fue aprobado por unanimidad, con los votos de los(as) diputados (as) Sergio Bobadilla, Miguel Ángel Calisto, René Manuel García, Carlos Abel Jarpa, Iván Norambuena, Erika Olivera, Osvaldo Urrutia y Gonzalo Winter (8-0-0). (Votaciones Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria)
TÍTULO IV: DE LA ADMINISTRACIÓN DE LAS COPROPIEDADES
Votaciones Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria: Párrafo 2°
Artículo 13: De la asamblea de copropietarios
Define la asamblea de copropietarios y regula la adopción de acuerdos que pueden efectuarse en sesiones ordinarias o extraordinarias, sin perjuicio de las consultas por escrito y de las sesiones informativas.
Las diputadas Castillo, Girardi y el diputado Winter presentaron una indicación para agregar en el inciso primero del artículo 13, a continuación del punto aparte que pasa a ser punto seguido, la siguiente frase: “Se entenderá como la expresión de la voluntad de los copropietarios y por lo tanto máximo órgano resolutivo.”.
El diputado Winter comentó que la indicación se explica así misma y deja en claro el rol y la condición de órgano superior de la asamblea de copropietarios. Aun cuando cualquier interpretación racional del artículo 2° que define a dicho órgano lo entendería de ese modo, pero lo que abunda no daña, aseveró.
Sometida a votación la indicación fue rechazada por no alcanzar el quorum de aprobación exigido en el artículo 199 del Reglamento de la Corporación. Por lo tanto, esto es, mayoría absoluta de los diputados participantes en la votación. Asimismo, se pronunciaron por la afirmativa los Carlos Abel Jarpa, Osvaldo Urrutia y Gonzalo Winter. En contra se pronunciaron los diputados Sergio Bobadilla, René Manuel García e Iván Norambuena, en tanto se abstuvieron el diputado Miguel Ángel Calisto y la diputada Erika Olivera (3-3-2).
Sometido a votación el artículo fue aprobado por unanimidad, con los votos de los diputados (as) Sergio Bobadilla, Miguel Ángel Calisto, René Manuel García, Carlos Abel Jarpa, Iván Norambuena, Erika Olivera, Osvaldo Urrutia y Gonzalo Winter (8-0-0).
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Esperando este artículo sea de ayuda la comunidad, equipo de Arcó Abogados.
Escrito Por: SiberianCodes